22 мая на пресс-конференции в редакции «Черновика» компания «Е. Т. Девелопмент» презентовала проект реновации Махачкалы «Золотая миля». Представители компании рассказали, как без привлечения бюджетных средств намерены решить проблемы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья.
Проект реновации уже реализуется. Соучредитель «Е. Т. Девелопмент» Екатерина Орлова рассказала, что эта программа частная и не задействует муниципальные средства. Кроме того, она не связана с федеральной программой переселения из ветхого жилья: «Очень важно отделить эти две программы. Программа ветхого жилья – государственная, затрагивающая дома, которые непригодны для проживания людей. Государство строит для них жильё, граждане заселяются, а далее освобождённые участки муниципалитет либо отдаёт под застройку, либо под благоустройство».
По её словам, реновация как в Москве, так и в других городах затрагивает дома и граждан, которые не попали под программу переселения, однако их жильё физически и морально устарело. «Очевидно, что федеральный и муниципальный бюджеты не могут обеспечить квартирами всех граждан, живущих в таких условиях. И министр по строительству РФ уже прямо сказал, что в городах, где бюджета на реновацию нет (в отличие от Москвы), допустимо и желательно привлечение под эту программу частных инвесторов».
Орлова рассказала, что в этом аспекте федеральный Минстрой придерживается определённого алгоритма: в городах выявляются участки, которые обозначаются как территории под комплексное устойчивое развитие. В их отношении разрабатывается проект развития. «Конечно, у этих земель есть собственник. И зачастую им являются частные лица, а не муниципалитет. Это общая проблема, она характерна не только для Махачкалы. И решать её нужно путём переговоров», – отметила она.
Она подчеркнула, что «Е. Т. Девелопмент» действует в правовом поле, поскольку обладает всей необходимой разрешительной документацией, а также получил согласие собственников земель, на которых будет вестись строительство. Речь идёт об участках на улицах Ермошкина и Котрова.
При этом инвестор считает, что при комплексном развитии территории важно исключить точечную застройку – проблему нулевых годов, когда частному собственнику выдавали разрешение на строительство небольшого участка в ущерб комплексному развитию территории. Это, по её словам, привело к тем проблемам, которые мы видим сегодня в Махачкале. Нет единства архитектуры, не учитываются должным образом коммуникации, а развитие инфраструктуры несоразмерно темпам строительства и идёт на втором плане.
«Мы в рамках нашей программы реновации затронули ту часть города, которая в 20-х годах прошлого столетия предоставлялась физическим лицам в виде земельных участков по 5–7 соток под частные дома. С тех пор прошло почти 100 лет, и далеко не все собственники этих домов имели возможность реконструировать их до современного уровня. Кроме того, в этих небольших дворах большая часть долевой собственности была распродана. И в итоге на дом приходилось по 10–15 семей. Также многие собственники сделали пристройки и провели в дома газ. Мы знаем, что Махачкала находится в зоне сейсмической опасности – 8–9 баллов. Данная система газификации не всегда идёт по проекту, и часто эти дома уже непригодны для проживания», – рассказала Орлова.
Она добавила, что все дома на Котрова и Ермошкина одноэтажные, а жители проживали в общих дворах. Многие из них хотели бы обменять своё недвижимое имущество, но их доля несоразмерна по стоимости с современной квартирой, пусть даже на периферии города. «Были разные предложения относительно реновации Махачкалы, в том числе, чтобы жителей этих улиц переселить в «Порт-Петровск», а в центре построить элитные дома. Однако собственники большей частью не согласны с этим. Они не хотят переезжать в кварталы, удалённые от центра. При этом общий вид города за счёт этих дворов морально устарел, и, к сожалению, Махачкала выглядит не так, как мог бы выглядеть город-миллионник».
Инвестор рассказала, что компания договорилась с каждым из жильцов, получила их согласие, и теперь они являются участниками программы реновации: «Правовая схема следующая. Мы заключаем предварительный договор выкупа части их домов, указывая в нём рыночную цену с запасом. То есть если доля человека стоит 2 млн, мы прописываем 3–4 млн. Оформляется право собственности на земельный участок этих людей, поскольку они в силу закона и так являются собственниками. После мы уже получаем разрешение на строительство в установленном порядке на этой территории и заключаем договоры долевого участия на квартиры в этом же доме. То есть люди получают квартиры там же, где живут. Кроме этого, мы предлагаем квартиры с ремонтом, потому что зачастую у них нет возможности проводить его на свои деньги. Отличие нашей программы реновации от программы переселения также в том, что жители получают квартиры в дорогом комплексе. Это дома бизнес-класса с соответствующим уровнем отделки и инженерно-коммуникационного обеспечения. И на период строительства по договорам мы оплачиваем переселенцам аренду, пока они не получат квартиры. На сумму аренды они зачастую могут снять жильё лучше, чем то, в котором живут сейчас».
Также Орлова затронула правовой вопрос – насколько законно строить жильё в этом районе. По её словам, на всех территориях, которые берёт в разработку «Е. Т. Девелопмент», утверждается проект планировки. По первому кварталу проект уже утверждён в администрации в установленном порядке и прошёл все необходимые процедуры: публичные слушания, градсовет. На сегодня уже вышло постановление об утверждении проекта планировки.
Главное его отличие от разрешения на строительства в том, что проект предусматривает потенциальную возможность застройки: «То есть он говорит о том, что мы строим не просто один дом. Для нас принципиальна квартальная застройка. Те есть это дома, в которых есть большие дворы, есть, согласно нормативам, участок, на котором мы размещаем машино-места. Это обязательные требования. И вообще я планирую, что дальше Махачкала будет так работать со всеми застройщиками. То есть вне проекта планировки территории разрешение на строительство выдаваться не будет, поскольку только по нему можно полностью просчитать, в каких условиях жильцы будут проживать в этом доме, где они будут парковаться, гулять с детьми, куда дети будут ходить в детский сад, школу, обеспеченность услугами поликлиник и больниц. В рамках нашего проекта планировки нас обязуют построить социальные объекты на первых этажах жилых домов. Это возможно по нормативам. И на стадии проектирования мы получали разрешения на многоквартирные дома с детскими садами и поликлиниками на первых этажах. Эта практика распространена в Москве, в Московской области. Она позволяет при строительстве кварталов сразу обеспечить жильцов необходимой инфраструктурой, не нагружая окружающие социальные объекты».
Она подчеркнула, что отдельно по нормативам просчитываются машино-места, поскольку сейчас в Махачкале это всё больше и больше становится проблемой.
После утверждения проекта планировки территории застройщик также получил технические условия на коммуникации. «Коммуникации в городе – больной вопрос, поскольку ранее при застройке многим застройщикам выдавали разрешение на строительство при отсутствующих техусловиях. За ними строители обращались уже по окончании работ. Хотя по всем нормам прописана обратная закономерность. До начала строительства застройщик уже должен определиться, как именно он реконструирует сети», – рассказала Орлова.
Она заверила, что застройщик намерен вплотную заняться сетями. Несмотря на то что это серьёзная финансовая нагрузка для компании и компенсируется она только квартальной застройкой, на один дом это было бы нерентабельно. «Нам приходится реконструировать водоснабжение. Полностью введём новую трассу теплоснабжения. Единственное, в чём нам повезло – город провёл программу реконструкции теплотрассы, на улицах Г. Цадасы и Николаева её заменили в прошлом году. Поэтому мы протянем сети через улицу к ближайшей точке подключения на новой сети».
По водоснабжению застройщик получил ближайшую точку подключения на Гамидова. «Это очень далеко от Котрова, но в рамках квартала мы фактически идём на новое строительство целого большого отрезка сетей до большой магистрали, которая будет обеспечивать наши потребности. Также строятся новые электрические сети», – считает Орлова. Всего на коммуникации в рамках квартала уйдёт свыше 15 млн. Она также подчеркнула, что коммуникации будут проводиться за счёт средств компании, но реализацией строительства будет заниматься сторонняя компания.
Она назвала нормой для любого субъекта РФ то, что застройщик, планируя войти в девелоперский проект, финансово рассчитывает и стоимость строительно-монтажных работ, и строительство сетей. Так, например, в Москве, по её словам, вторая статья расходов для некоторых объектов в центре города может доходить до 30% от их полной стоимости. Позиция, когда застройщик строит только коробку дома и ждёт, пока государство всё вокруг реконструирует и подведёт, на практике не всегда реализуется, считает Орлова.
«В Московской области и в Москве в рамках землепользования застройщика обязуют строить также инфраструктуру с последующей передачей на баланс города. Если речь идёт о крупных кварталах, то он также возводит школу, поликлинику и передаёт городу. Мы строим сети, инфраструктуру, детские сады и поликлиники. Школы поблизости от Ермошкина и Котрова есть», – пояснила инвестор.
Ключевой момент, с которым пришлось столкнуться застройщику, – это сейсмика. «Мы знаем, что Махачкала – от 7 до 8 баллов. Ермошкина – это 9 баллов, потому что там 2 балла добавляется за счёт плохой почвы и водянистых грунтов. Ещё на стадии проектирования в прошлом году после проведения соответствующих изысканий мы вынуждены были использовать технологию, которая ранее употреблялась редко и была распространена в Москве. Первая – это у нас технология горячего бетона, которая позволяет обеспечить сцепление выше, чем стандартная заливка. Это позволяет нам обеспечить крепкость здания при данной балльности, не нагружая грунты. Следующая технология – технология по стандартам НОСТРОЯ – принятые стандарты по аналогии со СНИПами. Мы используем технологии несъёмной опалубки. Все наши разработки прошли экспертизу, и они широко используются в других городах, в том числе в Ставрополе. В Махачкале так не строили, поскольку в рамках точечной застройки это нерентабельно. На 5–7 домов это уже допустимо. Это дало возможность нам выйти на норматив, который позволил пройти экспертизу на 9 баллов, несмотря на не очень хорошие грунты. Нам пришлось разработать целый ряд мероприятий по укреплению грунтов, три месяца мы занимались только этим».
Также, по слова Орловой, «Е. Т. Девелопмент» пришлось столкнуться с противниками многоэтажной застройки в центре города, которые призывали строить двух-, трёхэтажные дома. Тем не менее она считает, что при планировании города целесообразно использовать конкретные данные об удобстве проживания в этом городе. В частности в Москве был также некоторый период строительств за МКАДом. Это привело к образованию полноценных гетто. Люди не могут оттуда уехать, поскольку нет развитой транспортной инфраструктуры: «Они живут изолированно, и по факту эти районы ещё больше нагружают коммуникации. Возьмём Махачкалу. Сравним по обеспеченности коммуникациями два района – центр и «Порт-Петровск». Ещё два года назад, когда мы ходили в водоканал по поводу техусловий, нам однозначно сказали, что с водоснабжением и реконструкцией строительства новых сетей центр гораздо лучше для строительства, чем «Порт-Петровск», где вообще нет никакого водоснабжения. Но по сравнению с тем, как нагружены кварталы М2 и в районе Хушета, ситуация дополнительной нагрузки вне города не всегда является оптимальной. У нас есть позиции, согласованные с администрацией города. Там, где нам говорят строить 7–8 этажей, мы столько и строим. В районе «Анжи-базара» архитектура позволяет строить этажность выше. Это средний пояс, который в мировой практике идёт многоэтажным. В любом крупном мегаполисе бизнес выбирает строительство центров не на отшибе, и, понятно, им не разрешают строиться прямо в центре».
Орлова добавила, что застройщиком принимаются максимальные меры по обеспечению прав физических лиц. Это отчисления в компенсационный фонд РФ, который создан в этом году и который является аналогом Агентства по страхованию вкладов: «Сначала мы получаем одобрение в Минстрое РФ, и только после этого получаем возможность страховаться в компенсационном фонде. Это обеспечивает права тех людей, которые переселяются в наши дома».
Согласно рекомендациям Минстроя, невозможно, чтобы один застройщик занимался всем городом, считает инвестор: «Мы не рассчитываем только на свои средства, а поскольку работаем официально, получили проектное финансирование от Сбербанка. К нам приезжали менеджеры из Ростова, поскольку банк заинтересован в нашем проекте. То, как сейчас выглядит Махачкала, не может так оставаться. Необходимо дальше строить. Мы предлагаем свой план, мы его реализуем. Делаем всё, чтобы не нагружать город. Чтобы он стал лучше и красивее, чтобы люди получили возможность переселиться в новые квартиры. Однако, поскольку реновация вышла уже за пределы 1–2 домов, она перешла в более масштабный формат, и есть очередь людей, которые хотели бы присоединиться. У нас, как компании, не всегда получается подойти к конкретному человеку и показать ему данные, рассказать факты, поэтому иногда информация перерастает в формат слухов и мнений».
- 164 просмотра