Согласно действующей Конституции страны, мы живём в социальном государстве, в котором жизнь человека – высшая ценность. То есть государство должно заботиться о нашем благополучии, о достойном существовании. Вряд ли достойное существование возможно без жилья? Но иногда складывается впечатление, что государство думает, что очень даже возможно. Однако то, что сегодня дагестанец может себе позволить, лежит за гранью слова «доступность». В прошлых номерах «ЧК» мы говорили о стоимости жилья на первичном и вторичном рынках, участии населения в долевом строительстве, выслушали некоторые экспертные оценки по поводу доступности ипотеки в республике. В этом номере тема продолжает «играть» красками.
Согласно последним данным (оценка развития регионов России, подготовленная РИА «Новости» за 2012 год), Дагестан по уровню обеспеченности жилищными условиями находится на предпоследнем месте среди субъектов СКФО, набрав 37,2 балла (хуже только Ингушетия – 19,0 баллов). Для сравнения: тот же Ставропольский край набрал 52,6 балла. И это при том, что демографическая ситуация в республике дай бог. Коэффициент естественного прироста на 1000 человек у нас составляет 12,5, а у друзей из Ставрополья – 0,5.
Средний класс
При этом доступность жилья в республике – это что-то из ряда фантастики. Обогатим эти сведения дополнительной информацией. По данным руководителя ОАО «Дагипотека» Навруза Мехтиханова, стандарты Агентства ипотечного жилищного кредитования (которые служат императивом для ОАО «Дагипотека» и некоторых банков при получении ипотечного кредита) предполагают, что только 45% семейного бюджета можно отвлекать на погашение ипотечного кредита. При этом после выплаты ежемесячного платежа (так называемого аннуитета) на руках у человека должно остаться не менее полутора МРОТ (который сейчас, согласно закону РФ «О минимальном размере оплаты труда», равен 5 205 рублей). Мехтиханов уверял (см. «ЧК» №5 от 08.02.2013 г.), что ипотека в республике ориентирована на средний класс. По мнению «ЧК», в этом-то и вся проблема. Среднего класса как такового в республике нет. Есть очень богатые, и есть бедные. А средний класс – это хоть и середина, но середина малая. Так, по данным сайта «Русипотека», размер совокупного семейного дохода, позволяющего взять ипотечный кредит на приобретение 1-комнатной квартиры на вторичном рынке жилья, в Дагестане составляет (согласно оценочным данным за 2011 год) 18 тысяч рублей (данные по ипотечным региональным компаниям).
Варианты на выбор
Говоря об ипотеке применительно к Дагестану (да и, в принципе, к любому другому субъекту РФ или СКФО), на наш взгляд, нужно отметить, что есть две вертикали. Это вертикаль стандартов АИЖК, которые спускаются из Москвы и которыми руководствуются в своей деятельности региональные институты развития ипотечного жилищного кредитования (например, та же Дагипотека), и вертикаль банковских услуг, которые, кстати, так же часто прибегают к использованию уже указанных нами стандартов.
Если говорить непосредственно о самих банках, то в республике не так много финансовых учреждений, которые могут предложить свою ипотечную программу (см. таблицу 1). В тех редких случаях, когда всё-таки банк может порадовать вас ипотекой, есть несколько моментов, которые бросаются в глаза сразу.
Одно из самых главных отличий от варианта с ипотечным кредитом, взятым через систему АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования), в том что оценщик – это фигура, зависимая именно от банка. К примеру, в ОАО «Дагипотека» ипотечные кредиты предоставляют по системе АИЖК, и оценщики этой компании прошли аккредитацию в Москве. С банками, как правило, другая картина: оценку жилья проводит компания, которая аккредитована в банке, а значит именно ему подотчётна. К примеру, у дагестанского филиала Россельхозбанка чаще всего оценщиком выступает оценочная компания «Дисконт». Если филиалы крупных банков страны и компании, работающие по стандартам АИЖК, могут контролировать своих оценщиков (и то, наверное, не всегда), то в мелких (дагестанских) банках возможна ситуация, когда с оценщиком можно договориться и сбить цену на приобретаемую по ипотечному кредиту квартиру.
Ещё один немаловажный момент. Процентная ставка (т. н. годовые) может изменяться в зависимости от первоначального взноса, срока и типа клиента (так, например, в Сбербанке и Россельхозбанке). В Сбербанке она начисляется от 9,5% годовых до 14%. При этом для клиентов, получающих заработную плату на счёт карты/вклада, открытый в Сбербанке, ставки одни, а для объектов, построенных без участия кредитных средств Банка, и для клиентов, не получающих заработную плату в Банке, – другие. Они увеличиваются: 0,5% – для физических лиц – работников предприятий, прошедших аккредитацию; 1% – для остальных клиентов.
В Россельхозбанке процентная ставка в среднем 12,5–14,5%. Надо отметить, что во всех банках ипотечная программа может зависеть от разных нюансов и подразделяться на несколько подвидов. К примеру, приобретение первичного или вторичного жилья с использованием материнского капитала или без оного… Бывают и специальные программы (военным, молодым учителям и т. д.). Например, жильё молодым учителям в ОАО «Дагипотека»… Условия предоставления такого кредита таковы: заёмщик должен внести не менее 10%, стаж работы в должности учителя не менее одного года, гражданин обязан проработать учителем не менее 5 лет с даты получения документов на первоначальный взнос, наличие у гражданина собственных накоплений на уплату первоначального взноса в размере не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья и прочее... В том же Сбербанке есть, к примеру, программа «Молодая семья», где первоначальный взнос за квартиру составляет: от 10% стоимости жилого помещения – для семьи с ребёнком/детьми; от 15% стоимости жилого помещения – для семьи без детей.
Некоторые же банки, например Дагэнергобанк, осуществляют свою деятельность по стандартам АИЖК.
Первоклашки
Скудный выбор банков с ипотечными программами не единственная причина того, что ипотека, несмотря на рост количества выданных ипотечных кредитов в республике (см. таблицу 2), не очень популярна. Есть и другие причины. Например, высокий уровень цен на жильё в крупных дагестанских городах (Махачкала, Хасавюрт, Буйнакск, Дербент, Кизляр). По данным АИЖК, средняя цена жилья, приобретённого по ипотеке, в Дагестане составляет 35 тысяч рублей за 1 кв. метр. В 2013 году в АИЖК не ожидают роста ипотечного рынка по РФ из-за роста ставок и говорят о возможном увеличении доли просроченных кредитов. Дело в том, что, привлекая дорогое фондирование1, банки не имели возможности для ценовой конкуренции, поэтому в ряде кредитных организаций снижались требования к заёмщикам.
Дагестану до такого уровня конкуренции, конечно, далеко. По мнению директора ОАО «Дагипотека» Навруза Мехтиханова, республика сейчас находится на уровне первоклашек, а США – на уровне 11 класса. При этих обстоятельствах мы можем радоваться только одному – не попадём в тот ипотечный мыльный пузырь, который спровоцировал финансовый кризис не только в США, но и во всём мире. Правда, у нас другой пузырь – дотационный, а в России – газово-нефтяной.
Детерминанты
Как получилось, что в республике, по количеству банков уступающей только городам федерального значения – Москве и Санкт-Петербургу, – так мало банков, которые имеют свои ипотечные программы? Некоторые выводы по этому поводу читатель, наверное, уже сделал. Но в общую корзину можно добавить ещё несколько яиц. Как отметил один из экспертов в области ипотечного кредитования в разговоре с корреспондентом «ЧК», это данность (малое количество банков с ипотечными программами) существующих реалий на рынке (к примеру, филиалы банков будут ждать отмашки сверху – головного офиса), а также вопрос политической воли. Никаких специальных требований для банка (для того чтобы запустить одну или несколько ипотечных программ) не существует. Всё на добровольных началах. Получается, что в республике этот вид банковского бизнеса не востребован? По мнению «ЧК», это может быть в том числе и по следующим причинам:
1. Отсутствие конкуренции, слабость банковского сектора республики. Большая доля банков, которая выполняет мертворождённые (для нормального, в широком понимании этого слова, банка) функции по сопровождению финансов той или иной группы людей, бизнес-клики. Отсутствие рекламы банков косвенно подтверждает этот факт. Кажется, что некоторым банкам важно, наоборот, не светиться.
2. Отсутствие длинных денег у банка2. Банки просто не могут сопровождать ипотеку на протяжении тех же 30 лет.
1Фондирование – финансирование, привлечение средств на определённые цели. В банковской сфере фондирование – это привлечённые ресурсы, используемые банком для обеспечения своей основной деятельности.
2Длинные деньги – выражение, используемое в экономике и финансах для характеристики долгосрочных (более года) заимствований (инвестиций) или кредитов, предоставляемых на длительный срок. C помощью длинных денег осуществляется финансирование долгосрочных программ развития и долгосрочные накопления денежных средств. Без длинных денег экономика не может нормально развиваться.
- 10 просмотров