На сессии Народного собрания РД 29 октября в первом чтении приняли законопроект «О регулировании земельных отношений в Республике Дагестан»… На недавних парламентских слушаниях он не вызвал никаких нареканий, и единственный из четырёх обсуждаемых земельных вопросов прошёл дальше. Хотя здесь есть о чём порассуждать. Например, чем могут обернуться полномочия главы Дагестана передавать земельные участки (государственная или муниципальная собственность) юридическим лицам без проведения торгов для реализации масштабных инвестиционных проектов?
Помимо этого, Рамазан Абдулатипов может принять решение о возможности предоставить землю для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения. Также на сессии рассматривался законопроект об установлении критериев для данных проектов. Нам уже знакомы случаи, когда под инвестиционные проекты «Агрико», «Дагагрокомплекс», «АгроДагИталия» и др., которые практически провалились, были выделены земельные участки. И никого не интересует и не интересовало, соответствуют ли указанные объекты и проекты критериям, установленным законом. (Подробнее в материале «Пир в ‘‘Агромир‘‘» на стр. 6.) А в этом законопроекте и вовсе не прописано, каким именно критериям нужно соответствовать. Не исключено, что эта статья может стать поводом для коррупционных проявлений. Например, предоставление земельных участков приближённым к главе людям либо за определённую плату, либо взамен на что-то другое. Всё может быть, когда фактически в руках одного человека огромные земельные ресурсы и ему разрешено делать с ними всё что угодно на законодательном уровне.
Также с принятием этого законопроекта окончательно решается вопрос с землями отгонного животноводства, а вернее с населёнными пунктами, которые на них образовались. Так, в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в собственности республики, в том числе за пределами границ муниципальных образований. Осуществляться это будет по предложениям органов местного самоуправления на основании решения Правительства РД и акта приёма-передачи. Это может означать, что при передаче земель отгонного животноводства в ведение местных муниципалитетов они потеряют особый статус, будут выведены из сельхозоборота и приобретут статус земель поселений. О том, какие риски с этим связаны, подробнее в материале «Сложные отношения с землёй» (№42 от 23.10.2015 г. – «ЧК»).
Депутат Магомед Магомедов призвал своих коллег не спешить с принятием этого закона, так как он должен широко обсуждаться на публичных слушаниях, там есть много моментов, которые могут ущемить права какой-нибудь из сторон. Более того ещё не завершено разграничение земель.
В защиту законопроекта выступил председатель комитета по аграрной политике НС РД Джапарбег Шамхалов: «Понимаю вашу озабоченность. Но ничего нового мы туда не вносим. Законопроект обсуждался на парламентских слушаниях, для ознакомления был направлен всем депутатам. Пока принимаем в первом чтении. В течение месяца готовы принимать поправки».
Распродажа земель
Следующий законопроект «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Республике Дагестан» пока не был вынесен на повестку дня сессии НС РД. Однако, предполагает, что с 1 января 2018 года начнётся приватизация земельных участков сельхозназначения, но исключает приватизацию отгонных пастбищ. Хотя их судьба тоже остаётся под сомнением, исходя из вышеописанного. При продаже преимущественное право покупки имеют республика и муниципальное образование, за исключением случаев продажи с публичных торгов и изъятия для государственных и муниципальных нужд.
А вот цена на земли сельхозназначения установлена исходя из 15% от средней кадастровой стоимости за 1 га – 16,1 тыс. рублей (законопроект «Об установлении цены продажи земельных участков…»). Площадь земель, которая потенциально может быть вовлечена в приватизацию – 1 187,5 тыс. га. Тогда общая кадастровая стоимость составит 19,1 млрд рублей. Но в пояснительной записке Комитета по аграрной политике НС РД говорится, что из этой суммы необходимо исключить 51,2% горной части, так как, по оценкам их экспертов, эти участки практически будут невостребованными из-за трудных условий их обработки. В этом случае кадастровая стоимость составит 10 млрд рублей, а общая продажная цена – 1,5 млрд рублей.
Кроме того, в этих расчётах не учтена доля площади земель, которые могут быть переданы в собственность бесплатно: под личные подсобные хозяйства в размере 2,5 га; в виде земельных паёв; гражданам для организации КФХ; субъектам малого и среднего бизнеса в виде преференций или государственной поддержки.
Откуда взялась такая низкая кадастровая стоимость? В отделе кадастровой оценки недвижимости Росреестра РД пояснили, что эта цена утверждена Постановлением Правительства РД №510 от 27.12.2011 года. Здесь указаны удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по каждому району. На равнине самыми дорогими оказались земли Хасавюртовского, Кизилюртовского, Дербентского, Каякентского, Магарамкентского и Кумторкалинского районов – 23 тыс. рублей, остальные – 16,4 тыс. В предгорье максимальная цена, 23 тыс., достигает только в Буйнакском и Новолакском районах, другие – от 12,5 до 16,4. В горах стоимость варьируется от 11,4 до 12,5. Наивысший показатель только в Левашинском районе, а земли Дахадаевского, Докупазаринского, Кулинского, Лакского, Рутульского, Тляратинского, Хунзахского, Цунтинского, Чародинского, Шамильского районов вообще не оценены. Видимо, по той причине, что эти районы труднодоступны и не будут востребованы. Хотя на этих землях и по сей день выращивают урожай. Получается, за счёт этого общая кадастровая стоимость была ещё больше занижена.
(Заметим, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается на конкретную дату и пересчитывается каждые пять лет. Значит в 2016 году оценка будет актуализирована, и, возможно, стоимость изменится. Некоторые эксперты считают, что при её определении нужно ориентироваться и на рыночную стоимость. Тогда она в разы может повыситься.)
Долой сельское хозяйство!
Непонятно, для чего это делается. Потому как республике невыгодно, с одной стороны, сдавать земли сельхозназначения в аренду, с другой – продавать по такой низкой цене.
В целом введение частной собственности на землю окажет хорошую услугу латифундистам. Это даёт им возможность скупать участки и сдавать в аренду условно за 10–15 тысяч рублей, а государству заплатить во много раз меньше земельного налога.
Есть ещё один нюанс. Если на местном уровне будет принят закон, согласно которому земельный налог будет зависеть от кадастровой стоимости, то он вырастет в 5–6 раз. А значит, повысится стоимость аренды и цена. Также это влияет на размер штрафов – к примеру, за нецелевое использование.
Земли сельхозназначения в Дагестане неофициально и так фактически в частной собственности у определённой группы людей, которые в той или иной степени относятся к администрации и правительству республики. Скорее всего, приобретя по стартовой цене участки, они их перепродадут по более высоким ценам. В некоторых случаях сельхозугодья, находящиеся в аренде или же отданные в вечное пользование с правом передачи по наследству, незаконно перепродаются или сдаются в субаренду. Так как у них нет цели работать на земле либо нет средств заниматься сельским хозяйством. В результате большинство территорий используется не по назначению и со временем зарастают бурьяном, теряют свои свойства плодородности. Естественно, такие земли будут падать в цене. А по опыту других регионов, где приватизация уже прошла, можно сделать вывод, что с каждым годом всё больше таких участков выбывает из оборота земель сельскохозяйственного назначения и отдаётся под индивидуальное жилищное строительство. В Дагестане это может приобрести ещё большие масштабы. Потому как, несмотря на запрет строительства на землях отгонного животноводства, застроено 10 тыс. га. И никто даже не пытался это приостановить.
К сожалению, уже сформировалась такая тенденция: вместо того чтобы поднимать сельское хозяйство, государство устраивает распродажу земель и раздаёт их под строительство. Тем более в 2016 году в Земельный кодекс РФ собираются внести поправки, разработанные Минэкономразвития России, которые предполагают отмену категорий земель и внедрение территориального зонирования. Это объясняется тем, что сегодняшняя система не даёт развиваться городским и сельским поселениям, не позволяет активно осваивать под строительство неиспользуемые участки.
В любом случае конфликт
«ЧК» обратился к двум экспертам с целью выяснить, как они относятся к таким экспериментам с землёй.
Член Экономического совета при главе РД Алклыч Алклычев выступает категорически против приватизации земель сельхозназначения. Он считает административное решение оторванным от мнения народа, местного коренного населения, проживающего исторически на этих землях:
«Если кто-то надеется использовать земли с/х назначения в качестве банковского залога, пусть не обольщается. Для этого их придётся выводить из с/х категории. И вообще, гляньте на ситуацию, которая сложилась со стекольным заводом Керимова. С землёй будет хуже…».
Эксперт исследовательского центра RAMCOM Денис Соколов определил риски, которые несут новые законопроекты. Во-первых, это коррупционные риски. Во-вторых, возникают перекрёстные права собственников. «Сегодня земельный ресурс и его продажу будет контролировать достаточно узкая группа людей, которая так или иначе связана с администрацией и правительством республики. В последнее время централизация по административно-бюрократическим каналам довольно успешно проводилась, и в этой ситуации рассчитывать на то, что население будет иметь равный доступ к приобретению земельных участков, нельзя. Также мы забываем о праве наследства. Получается, те земли, которые у частных общин, будут проданы в интересах других людей. И это в условиях, когда вопрос о справедливости передачи земель отгонного животноводства муниципалитетам, мягко говоря, открыт. Согласия равнинных жителей не будет», – пояснил эксперт.
Разрешить эту ситуацию так, чтобы остались довольными обе стороны, практически невозможно. В любом случае, если приобретут одни, проиграют другие. По мнению Соколова, хорошее решение возможно только при инвестициях, которые пока не предполагаются. Либо всё-таки передать земли внутрисельских поселений джамаатам, должна быть произведена реституция (возврат сторонами, заключившими сделку, всего полученного ими по сделке, в случае признания её недействительной), которая потребует определённых усилий. «Почему это трудно реализовать? Потому что судебная система в республике работает достаточно плохо, непрозрачно, непублично, это, скорее, система договорённостей – это третий риск. Получается, нет такого арбитра, который мог бы закрепить любое компромиссное решение. В этой ситуации проводить такие радикальные реформы – это ещё двойной риск. Республика, скорее всего, заинтересована в формировании института собственности на землю, который позволит высвободить достаточно большие активы для инвестиций. В принципе, с точки зрения позитивного результата эта задумка понятна», – добавил эксперт.
Также он предполагает, что первым делом необходимо создать земельную комиссию либо суд, решения которого будут признаваться всеми сторонами, иначе эта история будет бесконечной. Вопрос: насколько возможно создать такой судебный орган? «Для республики создаётся достаточно опасная ситуация, когда глава региона берёт на себя роль верховного судьи и роль собственно земельного суда. Это довольно серьёзное испытание для него. Будет ли принято всеми жителями республики решение главы как окончательное и справедливое?» – заключил Соколов. ]§[
- 25 просмотров