Республика сейчас в очень интересном положении. С одной стороны, мы бьём рекорды по количеству введённого в эксплуатацию жилья. С другой стороны, этого жилья нам, дагестанцам, не хватает. Население говорит о том, что жильё купить невозможно, государство спешит ответить, что есть долевое строительство жилья и ипотека. Дескать, почему бы их не использовать? В этом номере мы поговорим о первом. Что сейчас представляет долевое строительство жилья, и как люди пытаются не остаться на улице.
Итак. По данным начальника Управления развития строительного комплекса министерства строительства и ЖКХ РД Ариена Касимова, за 11 месяцев 2012 года в эксплуатацию введены жилые дома общей площадью 1 127,5 тыс. квадратных метров, что на 33,5% больше уровня ввода за аналогичный период 2011 года. При этом львиная доля приходится именно на долевое строительство многоквартирных домов. К примеру, замначальника Управления генеральной прокуратуры РФ в СКФО Жанна Киреева ранее сообщала, что проблема долевого строительства для регионов СКФО очень актуальна. В частности, она озвучила следующую информацию. По состоянию на декабрь 2012 года в СКФО зарегистрировано более 22 тысяч договоров долевого участия в строительстве жилья и находится около 230 объектов долевого строительства. При этом на Ставропольский край приходится более 17-ти тысяч договоров, Дагестан – 2 960, Ингушетию – 1 627 договоров, Северную Осетию – Аланию – 1 257, Кабардино-Балкарию – 299, Карачаево-Черкесию – 59. «ЧК» обратился в управление генеральной прокуратуры РФ в СКФО на имя начальника Управления Алексея Цуканова с запросом, дабы освежить эту информацию, но на момент сдачи номера в печать ответ получить не удалось. Пресс-секретарь прокуратуры РД Шамиль Насимов сообщил, что в 2012 году целенаправленных проверок рынка долевого строительства не проводилось, но планируется в 1-м полугодии 2013 года.
Застройщик
застройщику рознь
Начальник Управления по контролю за долевым строительством Минстроя РД Мурад Омаров, к которому мы обратились за комментарием, рассказал, что договоров в 2012 году было заключено более 3 тысяч (на каждую квартиру оформляется договор). По его данным, всего компаний, которые ведут строительство, в республике около 200, а компаний, которые осуществляют свою деятельность, опираясь на полный пакет документов, всего 34. «Строительные организации вступают, как правило, в СРО (саморегулируемые организации), которые и дают им полномочия на строительство. После этого они должны получить разрешение на строительство, должен быть проект строительства, прошедший государственную экспертизу. Уже после этого можно проводить регистрацию», – рассказал Омаров.
– Сколько у нас «замороженных» объектов, где застройщик не выполняет свои обязательства или скрывается?
– В Дербенте примерно 9, а в Махачкале – 3. Это объекты, о которых мы знаем, по которым к нам обратились. Мы не учитываем те объекты, где строительство идёт медленными темпами, с просроченными сроками. К ним мы относимся лояльно. Пусть работают, главное, чтобы строительство не останавливалось.
– В первую очередь потенциальным дольщикам следует обращать внимание на стоимость кв. метра?
– Да, конечно. Когда себестоимость превышает сумму кв. метра, то дешевле продавать невыгодно. Поэтому, когда в Семендере предлагают менее чем за 15–17 тыс. рублей за кв. метр (средняя цена), то об этом стоит задуматься. По мере того как дом строится, цена может увеличиваться. Например, на стадии заливки бетона цена одна, а на стадии возведения первого этажа – другая.
Омаров особо отмечал, что потенциальному дольщику нужно более внимательно относиться к договору участия в долевом строительстве: «Мало заключить договор. Нужно, чтобы он был зарегистрирован в Регистрационной палате РД. Пока этого не произошло, он считается незарегистрированным. Регистрация не позволит продать вашу квартиру дважды». Также Омаров большое внимание уделил посёлку Семендер – так называемой территории индивидуальной застройки: «Дело в том, что эти строители получают разрешение на строительство индивидуального дома в администрации города, а потом возводят 4–5-этажное здание. Строительство домов до 3-х этажей контролирует сама администрация, а выше – строительство здания переходит под контроль Управления стройнадзора Министерства строительства и ЖКХ РД. Пока пройдёт повторная проверка, они успевают возвести ещё один этаж и мансарду».
Заместитель министра строительства и ЖКХ РД, начальник Управления стройнадзора министерства Ахмед Магомедов считает, что взаимодействия с администрацией города на этом этапе не хватает: «Мы должны работать в тандеме. К сожалению, сегодня ситуация такая, что многие разрешения на строительство выдаются в нарушение Градостроительного кодекса РФ. Первичный контроль за началом строительства любого объекта возложен на МО». Магомедов, так же как и Омаров, обеспокоен ситуацией в Семендере, где подавляющее большинство многоэтажных домов строится незаконно. Магомедов настоятельно рекомендовал потенциальным дольщикам, да и просто людям, которые готовы купить жильё в Семендере, сперва обратиться в министерство (по тел.: 57-73-05, 51-73-07), где им будет дан ответ по любому интересующему объекту.
Житья нет
Обманутые дольщики в Дагестане – это, скажем так, явление далеко нередкое. Вспомнить хотя бы ООО «Спецтехнологии», ЖСК «Даман», ТСЖ «Феникс» (Дербент)... Там, где замешано жильё, возможны самые разнообразные варианты. Обогатим и без того богатую историю страданий потенциальных жильцов ещё одним эпизодом. А именно: мытарствами жильцов общежития №2 в пос. Степной.
В 1994 году было создано ОАО «Завод стекловолокна». На протяжении всего его существования к заводу относилось общежитие №2, в котором, как правило, жили рабочие с завода. Сами понимаете: тяжёлые условия труда, вредные вещества. Сейчас там живут семьи, где инвалидность – явление очень частое.
1 декабря 2009 года общежитие было внесено в уставной капитал ОАО «Завод стекловолокна», а через 16 дней право собственности на объект переходит к ОАО «Россельхозбанк». Здание общежития выступило в качестве отступного и перешло в собственность банка в счёт исполнения обязательств по кредитному договору. Жители, естественно, ничего не подозревают и свои права на жильё закрепить не успевают. Фактически их, как крепостных, передали вместе со зданием. Не будем перечислять всех судебных перипетий этого дела (документы имеются в редакции), скажем лишь то, что согласно ст. 4–7 ЖК РСФСР и ст. 1 Закона РФ «Об основах жилищной политики», действовавшего в период возникновения спорных правоотношений, общежития относятся к жилищному фонду. А согласно п. 5 ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» действие данного закона не распространяется на объекты жилищного фонда. Эти, а также некоторые другие доводы убедили суд, и в июле 2012 года Ленинский районный суд г. Махачкалы признал «право общей собственности в порядке приватизации на изолированные жилые помещения за лицами, проживающими в общежитии №2 ОАО «Завод стекловолокна» г. Махачкала». Однако... данная формулировка не позволяет оформить право собственности на своё жильё, так как правообладателем всё так же числится Россельхозбанк. Более того, пока суд да дело, общежитие активно продаётся (несмотря на судебный запрет на продажу). Об этом говорит тот факт, что здание общежития размещено на Российском портале залогового имущества «Залог 24». Выручить предполагается 10 млн рублей (для интереса пройдите по ссылке: http://www.zalog24.ru/region/dagestan/mahachkala/nedvijimost/kommercheskaya/vstroennye-pomescheniya/1098/). Жильцам то и дело угрожают выселением, а некоторым – упорно пытаются продать и так принадлежащее им жильё. В редакции «ЧК» имеется копия договора купли-продажи комнаты в общежитии №2, одной из сторон которой является гендиректор ОАО «Завод стекловолокна» Касум Дибирчуев. И это при том, что завод фактически банкрот, суд признал за жильцами право общей собственности, а также что правообладателем спорного здания до сих пор числится (согласно выписки из ЕГРП) ОАО «Россельзозбанк».
В настоящий момент перед жильцами и их представителем в суде Еленой Алиевой стоят две основные задачи: оспаривание в суде факта передачи в качестве залога здания общежития, а также собственно статуса ОАО «Россельхозбанка» как правообладателя общежития.
Вместо ликбеза
Для того чтобы не остаться на улице, можно и нужно использовать разные способы. В случае с жильцами общежития №2 поможет только суд и вера в справедливость. Обманутым дольщикам ими тоже пренебрегать нельзя. Так, к примеру, защищаться можно посредством признания вещных прав (собственности) на недостроенную квартиру. Дольщик предъявляет иск о признании права в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ. Если строительство не закончено, объект не введён в эксплуатацию, дольщик может предъявить исковое заявление о признании права собственности на долю в незавершённом доме в виде квартиры.
Однако до суда лучше не доводить, а значит лучше не совершать ошибок на стадии выбора застройщика. Несколько критериев при выборе застройщика были озвучены в начале статьи. Мы же дополним эти критерии ещё несколькими:
1. Внимательно изучите договор долевого строительства. Он должен содержать:
название конкретного объекта долевого строительства, с указанием адреса и этажности дома, расположения и площади квартиры; срок передачи застройщиком объекта недвижимости дольщику; сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты; положения о гарантийном сроке эксплуатации данного дома (не менее 5 лет).
2. Как можно лучше изучите самого застройщика, его документацию. А именно: разрешение на строительство; наличие зарегистрированного права собственности или аренды, или субаренды на земельный участок, на котором ведётся строительство и прочее.
(Об ипотеке в следующих номерах «ЧК»…)
- 10 просмотров