Замкнутый круг «квадратов»

Структурные проблемы дагестанского рынка недвижимости велики...
Дата: 
25 Сен 2020
Номер газеты: 

Бесконечная борьба с нарушениями архитектурно-градостроительного законодательства – читай: с самостроем – давно превратилась для властей Дагестана в выгодный источник политических очков, но никак не сказалась на доступности жилья для обычных жителей республики. Несмотря на недавний строительный бум, Дагестан остаётся на одном из последних мест в стране по основным показателям, характеризующим уровень развитости рынка недвижимости.

Пресс-релиз мэрии Махачкалы о состоявшемся 23 сентября очередном заседании правительственной комиссии, занимающейся проблемами узаконивания многоэтажного самостроя, требует немалых навыков чтения между строк. В 2019–2020 гг., сообщается на официальном сайте администрации города, по всему Дагестану «необходимо провести обследование 410 объектов жилищного строительства, что составляет 457 многоквартирных домов, строительство которых осуществлялось с нарушением законодательства о градостроительной деятельности».

 

Качество и количество

 

Для понимания масштаба проблемы приведённые цифры требуют сопоставления с общим количеством многоквартирных домов (МКД), построенных за последние годы в Дагестане, но эта информация в релизе мэрии, конечно же, отсутствует. На помощь приходит архив телеканала «Мир 24», который в апреле 2018 года сообщал, что в Махачкалинской агломерации возводится более 500 многоквартирных домов. О том, сколько из них приходилось на официальных застройщиков, можно легко узнать из материалов портала Единого реестра застройщиков РФ. Как следует из приведённой там статистики, с середины 2012 года по середину 2018 года в Дагестане застройщиками, соответствующими всем требованиям законодательства, велось строительство всего 76 МКД, из которых 31 находился в Махачкале, 38 – в Каспийске.

Таким образом, на долю полностью соответствующего нормативам многоквартирного строительства в Дагестане приходится, похоже, не более 10%. Эту гипотезу подтверждает упомянутый репортаж «Мира 24» о возможном сносе махачкалинского «Шанхая»: 50 из 60 расположенных на территории этого района домов были возведены с нарушениями.

По большому счёту, всё это – секрет Полишинеля: о том, что подавляющее большинство дагестанских строек не соответствует нормативам или вообще представляет собой самострой, в республике не знают разве что младенцы. Конечно, столь сильные утверждения лучше подкреплять цифрами, и они, как можно заметить, подтверждают чисто интуитивное представление о специфике жилищного строительства в столице Дагестана.

Столь впечатляющий масштаб нарушений закономерно приводит к вопросу о том, кто должен за всё это отвечать. Определённо основную ответственность должны нести чиновники, которые сначала выдавали разрешения на строительство сомнительным застройщикам, а затем закрывали глаза на происходящее на стройплощадках. Несомненно, часть ответственности следует возложить и на застройщиков, особенно если выяснится, что они действовали в сговоре с конкретными должностными лицами.

Но пока, если вынести за скобки ряд мелких уголовных дел в отношении чиновников, курирующих жилищное строительство, крайними оказываются застройщики и покупатели квартир. По итогам недавнего заседания комиссии по самостроям было сказано, что из обследованных 238 многоквартирных домов, построенных с нарушениями, градостроительным нормам соответствуют только 113, то есть меньше половины. А дальше возникает типичный административный рынок, поскольку появляется повод для сложного закулисного торга – то ли довести оставшиеся дома до нормативного состояния за счёт застройщиков, то ли признать их аварийными, снести, а покупателей квартир признать обманутыми дольщиками и обеспечить их новым жильём. И тот и другой сценарий чреват конфликтами: застройщики вряд ли горят желанием тратить свои деньги на доработку уже построенных домов, а граждан переселить в кондиционное жильё сразу не получится.

Зато можно регулярно отчитываться наверх о проделанной работе над ошибками, а заодно и тешить чиновничий глаз вновь растущей статистикой жилищного строительства. Возможности для манипуляций с цифрами были созданы ещё в 2018 году, когда из-за решения руководства республики приостановить все стройки и начать разбор полётов объёмы ввода жилья рухнули более чем на 54% – до 891 тысячи кв. метров. Но уже в прошлом году совокупный объём сдачи жилья подобрался к миллиону «квадратов», хотя в этом году строительная статистика имеет все предпосылки к тому, чтобы снова обвалиться. По данным Дагстата, за семь месяцев в республике было введено всего 269 тысяч кв. метров жилья, или на четверть меньше, чем за январь – июль прошлого года.

 

Поиск цивилизации

 

Тянущиеся третий год разбирательства вокруг нарушений строительных регламентов заслоняют реальность дагестанского рынка жилья, который оказался сразу в нескольких ловушках.

Во-первых, в республике просто строится мало жилья в пересчёте на душу населения. Если исходить из прошлогодней статистики, то речь идёт о показателе примерно в 0,3 «квадрата» на человека, что существенно меньше среднероссийского уровня (около 0,56 кв. м на душу населения). Начавшийся при Рамазане Абдулатипове строительный бум позволил заметно улучшить этот показатель, но в итоге на рынке лишь появился огромный объём неликвида.

Во-вторых, приличный рыночный потенциал для строительства жилья в Дагестане есть только в Махачкалинской агломерации – в других городах республики жилья строится очень мало. Но подходящих земель под массовое строительство в столице осталось очень мало, а те, что были, ушли главным образом под проекты сомнительного качества. Теоретически можно рассчитывать на закон о всероссийской реновации, который Госдума может принять до конца года, – этот документ позволит сносить существующую застройку в ускоренном порядке, чтобы строить на её месте более современное жильё. Но нет никаких гарантий, что в Дагестане этим займутся добросовестные застройщики и под предлогом давно назревшей реконструкции старых советских кварталов Махачкала не получит очередные земельные скандалы.

В-третьих, засилье неликвида на рынке жилья и высокая доля теневой экономики не позволяют полноценно развивать в Дагестане ипотечное кредитование. По данным ЦБ РФ, за семь месяцев этого года в трёхмиллионном Дагестане было выдано ипотеки на 26,7 млрд рублей – для сравнения: в сопоставимой по количеству жителей Самарской области за это же время банки предоставили ипотечных кредитов почти на 153 млрд рублей. Как показывают исследования РИА «Рейтинг», Дагестан находится на третьем от конца месте по доступности ипотеки (её могут позволить себе только 10% семей в республике) и на четвёртом от конца месте по доступности жилья в целом – средней семье нужно около 14 лет, чтобы накопить на квартиру. Но проблемы, подчеркнём, существуют не только на стороне спроса в виде низких или неофициальных доходов дагестанцев, но и на стороне предложения – большую часть жилья в новостройках ни один банк просто не пропустит для продажи в ипотеку.

Поэтому, вне зависимости от того, чем закончится затянувшееся разбирательство с самостроями, структурные проблемы дагестанского рынка недвижимости настолько велики, что в цивилизованное состояние он придёт ещё очень не скоро. Но это обстоятельство вряд ли мешает чиновникам привычно строить воздушные замки. Если исходить из показателей обновлённой в прошлом году госпрограммы «Развитие жилищного строительства в Республике Дагестан», то уже через пару лет нас ждёт новый строительный бум: на 2021 год в документе заложена сдача 950 тысяч кв. метров жилья, а в 2022 году – уже 2,626 млн, то есть почти втрое больше. Остаётся только догадываться, кто из утверждавших эти цифры чиновников через два года будет занимать своё кресло, и вспомнят ли они о многократных обещаниях осчастливить дагестанцев качественным и доступным жильём. ]§[