[ Дербент. 5 тысяч от Путина ]

Надежды, что один из самых древних городов мира, Дербент, наконец, отпразднует своё 5-тысячелетие, обрели новую силу. На прошедшем в начале этой недели форуме народов Юга России в Кисловодске Владимир Путин недвусмысленно дал понять, что, дескать, обязательно отметим. Вопрос только – двух- или пятитысячелетие? Но даже не это важно. Город по своей инфраструктуре, архитектуре, и просто по внешнему облику сейчас не готов к приёму высокопоставленных гостей и наплыву обычных туристов. Проблемы, речь о которых пойдёт в этом материале, необходимо решать прямо сейчас. Иначе можно попросту не успеть… И дело скорее не в праздничном сабантуе, а в том, что возможности, представить Дербент как туристическую зону высочайшего класса, может больше не быть…

У тех, кто приехал в Дербент впервые за последние пять лет, складывается двоякое впечатление. Первое – что он словно не выезжал отсюда никогда: всё осталось, как прежде, и второе – что на современном этапе развития город достиг своего пика… и застыл навечно. Вся освоенная территория Дербента не больше 2100 га с населением около 120 тысяч человек и практически на 70% состоит из частного сектора. Начавшийся около 20 лет назад процесс урбанизации в итоге оказался фальш-панелью: целые городские кварталы с типично сельской, одноэтажной застройкой. Обладая почти 7-километровой прибрежной морской полосой, здесь почти не осталось ни одного не застроенного небольшими магазинчиками, АЗС, кафешками, автомойками и прочими саунами клочка, рядом с которыми имелся бы беспрепятственный проход к берегу. В центре и на окраинах ситуация не лучше. Всюду проблемная инфраструктура, ветхие инженерные сети и частные домостроения за трёхметровыми заборами, с железными воротами и непременно с огромными ёмкостями для воды на крышах или рядом с домами.

Что есть, то и имеем.

«Изучая «истории» некоторых объектов, просто диву даёшься: до чего же нужно ненавидеть своих земляков. Например, у нас 2 девятиэтажных дома, фактически готовых к сдаче. Кстати, их бенефициаром, по некоторым сведениям, является высокопоставленный чиновник правительства РД. Находятся эти объекты буквально у подножия мусорной «горы» (зона городской свалки), на юго-западе Дербента, напротив южного поста ДПС. Отвод земельного участка и разрешение на строительство были получены в районной администрации. К тому же на территории застройки этих домов нет инженерных коммуникаций. Зимой как-то не особенно, а вот летом, когда отходы начинают гореть, едкий дым и непереносимый запах буквально толстым одеялом покрывают всю территорию. Представляете, какая жизнь ожидает будущих жильцов этих домов?» – говорит архитектор Дербента Гаджи Гаджиев.

Сегодня главным вопросом на повестке Управления Архитектуры Гаджиев считает принятие нового генплана развития города с учётом его прежних границ. Дело в том, что теперь администрация города оспаривает земли ряда муниципалитетов сельских поселений, относящихся к МО «Дербентский район». Речь идёт примерно о 4000 га. Данные площади до 2005 года входили в генеральный план перспективного развития Дербента. По его мнению, город по вине предыдущих руководителей, которые способствовали бессистемной и часто хаотичной застройке, уже исчерпал все свои земельные ресурсы. И сейчас Дербенту развиваться просто некуда. Однако 25 апреля, а затем и 20 июля прошлого года Верховный Суд РД и Судебная коллегия ВС РФ оставили без удовлетворения претензии мэрии на часть земель одноимённого района.

первый шаг

Смену власти в Дербенте в начале 2010 года местное бизнес-сообщество, по крайней мере те их представители, чьи объекты ещё строились или находились уже на стадии завершения, восприняло очень настороженно. Волноваться было отчего. Большинство объектов местная олигархия возводила не только без учёта требований градостроительного законодательства, но иногда и вовсе в неподходящих для этого местах. «ЧК» неоднократно ставил вопрос о фактически завершённом трёхэтажном здании на улице 345-ой Стрелковой дивизии, ступени парадной лестницы которой начинаются буквально на проезжей части дороги. Парк в районе железнодорожного вокзала уже уничтожен. Вместо тенистых аллей стоят несколько громоздких зданий из стекла и пластика. Пользуясь атрофией правоохранительного мускула, муниципальная власть стала торговать участками даже там, где в принципе не должно быть объектов капитальной застройки, к примеру, на крепостной стене или на мемориальном комплексе «Братская могила». Дошло до того, что часть территории очистных сооружений и прилегающей к ней охранной зоны несколько лет назад продали частным лицам, хотя по программе «Развитие юга России», на строительство этих самых очистных сооружений было затрачено около 300 млн рублей. Теперь с реализацией проекта возникли сложности. Которая, кстати, с учётом остаточной стоимости выросла в цене в два раза. Теперь, чтобы построить очистные сооружения в пересчёте стоимости строительных работ по ценам текущего 2012 года, потребуется не менее 600 млн рублей.

Застройщики не могут признать, что действовали, нарушая жилищное и градостроительное законодательства, точнее, что им приходилось подкупать чиновников из муниципалитета, получая разрешение на строительство. Иначе им придётся самим разрушать то, что стоило им десятки миллионов рублей вложений. Но и узаконить объект нынешняя администрация им не позволяет. С другой стороны, Имам Яралиев, мэр Дербента, не может долго оставаться безучастным наблюдателем: во-первых, снос незаконных объектов был одним из пунктов его предвыборных обещаний, а во-вторых, действовать «бульдозером» без решения суда – значит втянуть администрацию в перманентную судебную войну с местной олигархией. С учётом предстоящих в следующем году выборов в городское Собрание, тактика провокационная и потому недопустимая. Пока бизнес и власть демонстрируют завидное хладнокровие, обе стороны заняли выжидательную позицию и не торопятся сделать первый шаг, но время идёт, и оно отрицательно сказывается как на активах бизнеса, так и на рейтинге власти.

НИ живой, нИ мёртвый

Депутат Горсобрания Али Ибрагимов с нескрываемой горечью заявляет, что Дербент умер: «Новому мэру вместо того чтобы необоснованно раздувать штаты при тотальном дефиците бюджета, стоило бы оптимизировать аппарат и «заточить» их на решение конкретных задач.

 Вот, в комитете по инвестициям увеличили число работников до 12 человек, хотя раньше там хватало и двух сотрудников. Численность увеличили, а проку мало. Ни одной программы и ни одного крупного инвестора сотрудники комитета до сих пор в город не привлекли, тогда спрашивается: зачем они нужны? То же самое касается земельного вопроса. Сейчас город пытается расширить границы за счёт территории Дербентского района. Они уже проиграли все суды, но всё ещё надеются на что-то. Однако при этом вся старая часть города примерно на 60–70% состоит из ветхих, а где-то – из аварийных зданий. Если бы они начали застраивать эту часть города, то про земельный дефицит можно было бы забыть примерно лет на 20, а то и больше».

По мнению Гусейбалы Гусейнова, советника председателя городского Собрания, в Дербенте одним из первых в республике, наряду с Каспийском, построили многоквартирный дом по федеральной целевой программе «Жильё для молодой семьи», также произвели ремонт крыш в нескольких домах по проспекту Агасиева. К сожалению, это единичные случаи, так и не получившие должного развития. Что касается ветхого и аварийного жилья, то в большинстве случаев оно приватизировано жильцами, то есть люди давно уже стали собственниками. По этой причине данная категория жилья не может войти в ФЦП. Но это вовсе не означает, что больше не нужно искать альтернативных вариантов – владельцы ветхого жилья, как правило, люди малоимущие, и забота о них – главная задача для любой власти.

В поисках компромисса

Представитель ассоциации предпринимателей «Юждаг» Маир Пашаев по поводу состояния города признаётся: «Нет, Дербент ещё не умер, относительно неплохо сохранились старые магалы» (древние районы города). Эту территорию можно было бы развивать как историко-культурную, торговую и туристическую зону, наподобие Старого града в Праге, Крещатика в Киеве или Ичери шехер в Баку. В плане инвестиционной привлекательности магалы, при соответствующей подготовке проекта, могли бы стать не менее ценными, чем морское побережье или заснеженные горы.

Тем более что руководство компании «Курорты Северного Кавказа» уже заявило о намерении расширить сферу деятельности до строительства пляжных курортов от Махачкалы до Дербента. Магнат Сулейман Керимов готов вложить в инфраструктурные проекты родной республики порядка $1 миллиарда и построить два крупных гостиничных комплекса на побережье.

Обратить недостатки в достоинство

Современная столица Юждага словно куртизанка из французского романа: с одной стороны выставленные без стеснения, словно на показ, дворцы нуворишей и госчиновников, и с другой – всеобщая на фоне количества дворцов нищета трущоб.

Вся старая доперестроечная часть города, начиная от района коньячного комбината на юге и до проспекта Агасиева на севере, процентов на 60 состоит из ветхих и, нередко, аварийных зданий. Проезжая по центральным улицам, турист как правило не подозревает, что за внешним благополучием, за вроде как неплохо сохранившимся старинным зданием во внутреннем дворике в тесных комнатушках, часто без окон, с общей кухней и удобствами во дворе проживает несколько десятков семей. Рано или поздно вопрос об их сносе станет актуальным, хотя служба Госпожнадзора регулярно выписывает предписания об их угрожающем состоянии. Достаточно вспомнить закрытие, правда, формальное, здания старого Лезгинского театра. Да и некоторые многоэтажные дома, построенные в 60–70 годах прошлого века, уже исчерпали свой эксплуатационный ресурс и не отвечают требованиям Жилищного Кодекса. Складывается впечатление, что местная власть пребывает в цейтноте, а многочисленные советники и заместители мэра не могут предложить разумной альтернативы. Хотя выход, возможно, лежит на поверхности, если попытаться обратить недостаток в достоинство и разработать инвестиционный проект строительства нового Старого города, рассчитанного на несколько лет.

В идеале это может выглядеть примерно следующим образом: первый шаг – согласовать с жильцами проблемных домов количество и варианты их участия в проекте. Если речь идёт о гражданах, у которых комнаты не приватизированы, они включаются в проект посредством госпрограммы «Ветхое и аварийное жильё», а собственники предоставляют землю под своим жилищем с доплатой, в обмен на отдельную квартиру. Таким образом, в одном высотном доме, который возведут посередине, между двух улиц, можно будет разместить не только жильцов с целого квартала, но и реализовать оставшиеся квартиры по выгодной для инвестора цене. Ведь капитализация домов из уже нового, благоустроенного района возрастает многократно. Вдоль красной линии, где сейчас стоят старые, ветхие здания, можно было бы разместить офисные помещения, бизнес-центры, предприятия общепита, торговли и т. д. Эти здания не должны превышать уровня пятого этажа. Главным конкурсным условием (обременение участника аукциона) должно быть обустройство парковок в подвально-цокольных частях возводимых зданий. Парковок или гаражей в собственности застройщика, разумеется. Если инвесторы не готовы к этим техническим и расходным обязательствам, то они к аукциону не допускаются. Для сохранения прежнего облика города концепция проекта должна отражать характерные черты Дербента – южного курортного города.

P. S. В ближайших номерах «ЧК» мы вернёмся к теме празднования 5000-летия Дербента.

___________________________________________________________

ЭКЛЕКТИКА (от греч. eklektikos – способный выбирать, выбирающий) – соединение разнородных, внутренне не связанных и, возможно, несовместимых взглядов, идей, концепций, стилей и т. д.