[ Город против ТСЖ ]

Вообще, законодательным закреплением положений о ТСЖ государство де-факто признало то, что не способно самостоятельно реанимировать жилищно-коммунальное хозяйство. Появились ТСЖ со своими правами и обязанностями. Однако в реальной жизни государственные и муниципальные органы (в основном) стремятся установить собственный баланс между правами и обязанностями ТСЖ, делая акцент на последних.

 

Немного теории

Товарищество собственников жилья¹ является некоммерческой организацией. То есть основная деятельность ТСЖ не должна быть направлена на извлечение прибыли. Прибыль может извлекаться только для последующего целевого использования на нужды ТСЖ. Средства ТСЖ состоят из:

а) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

б) доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

в) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий (см. новость на 2 стр.);

г) прочих поступлений.

В то же время ТСЖ может осуществлять предпринимательскую деятельность, если это способствует достижению целей, ради которых оно создано, и соответствующую этим целям. Речь идёт о той самой хозяйственной деятельности, к которой, согласно п. 2 ст. 152 ЖК РФ, относятся:

а) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества;

б) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества;

в) сдача в аренду, внаём общего имущества в многоквартирном доме.

То есть ТСЖ, к примеру, может зарабатывать денежные средства, необходимые для целевого использования – на нужды жилого дома, через размещение на фасаде (и не только) здания рекламных щитов частных компаний, сдачи помещений внаём и так далее.

Если исходить из буквы закона, то членом ТСЖ может быть только собственник помещения в многоквартирном доме. Но закон не говорит, какого помещения: жилого или нежилого. Поэтому, в принципе, членами ТСЖ могут быть и те и другие.

 

Есть выбор

Согласно ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трёх способов управления (см. таблицу):

а) непосредственное управление (каждый собственник самостоятельно заключает отдельный договор на коммунальные и жилищные услуги и сам за них расплачивается);

б) самоуправление (ТСЖ, ЖК, СПК);

в) управление управляющей организацией (частная компания или муниципалитет).

По сути выбор сводится между вариантами «б» и «в». О варианте с ТСЖ мы ещё поговорим. А что если вы выберете свой вариант управления многоквартирным домом или не успеете сделать свой выбор (или реализовать его) и вам на основе конкурса муниципалитет назначит управляющую компанию (так чаще всего и бывает)? Будет ли разница? Как показывает практика, будет. Ведь по сути многие управляющие компании, которые выполняют роль альтернативы ТСЖ, – это те же домоуправления, просто поменявшие вывеску. Вот что говорит об этом начальник отдела жилищного хозяйства Министерства строительства и ЖКХ РД Завир Казиев: «Когда они организовывались, никто не посмотрел на условия, на нормативы. А ведь при создании управляющей компании нужно проводить конкурс, нужно чтобы жильцы сами, голосованием выбирали себе управляющую компанию. А в большинстве случаев просто взяли и поменяли несколько букв на табличке – и всё. Я уверен: большинство жителей даже не знают, что могли выбирать. Практически все управляющие компании работают точно в тех же пределах, что и раньше домоуправления. Это же о многом говорит, не могли все люди поголовно проголосовать так! Более того, есть норма площади жилого фонда, который может обслуживаться одной управляющей компанией, а кто у нас считал в городе эти квадратные метры? Никто не считал». Саид Гаджиев, директор управляющей компании «Альтерна плюс»: «Мы организовали свою компанию, как говорится, на пустом месте. И сейчас нам работать намного тяжелее. Те компании, которые были организованы на базе бывших домоуправлений, имеют всё: и материально-техническую базу, и связи, и благосклонность городских властей». Вот и получается, что ТСЖ как форма управления намного выгоднее для жильцов. Ведь рыночные условия предполагают, что наиболее эффективное управление имуществом (будь то многоквартирный дом или что-то иное) сможет осуществлять его собственник, нежели государство или муниципалитет. Но это в идеале, так как практика (при содействии муниципалитетов и госорганов) с завидным упорством норовит опровергнуть этот экономический постулат.

 

Причины       

Складывается ощущение, что то, что хорошо для населения, плохо и категорически неприемлемо для чиновника. Иначе как объяснить комментарии тех председателей ТСЖ, которых мы посетили. В основном они сходились во мнении, что муниципальные и государственные органы больше чинят препятствия, чем помогают. В постановлении Правительства РД от 22 октября 2008 года «О готовности жилищно-коммунального хозяйства РД к осенне-зимнему периоду 2008–2009 годов»  администрациям районов и городов предписано «оказывать практическую помощь ТСЖ в подготовке жилищного фонда к отопительному сезону». Почему? Назовём несколько причин. Во-первых, ТСЖ мешают проводить так называемую уплотнительную застройку. Инициируют судебные разбирательства, протестуют, иначе говоря, создают ненужный для чиновника шум. К примеру, ТСЖ «Ленина-18» не первый год «воюет» с администрацией и службой судебных приставов. Причиной тому послужило начало строительства на придомовой территории этого ТСЖ частного строения. Решением суда (от 15.02.07 г.) постановление администрации города о выделении земельного участка для строительства 6-этажного дома Магомедкамилю Газиявдибирову было признано недействительным. Было возбуждено исполнительное производство и выдан исполнительный лист. Но администрация города своим новым постановлением внесла изменения: вместо 6-этажного дома разрешила строить 3-этажный. Когда этот номер готовился к печати, председатель ТСЖ «Ленина-18» Хаджимурат Каласов сообщил, что постановлением главы администрации

    города от 1 ноября 2008 года  товариществу собственников жилья «Ленина-18» предоставлен в общую долевую собственность земельный участок площадью 8953,7 кв. м. Ровно столько, сколько указано в техпаспорте этого дома. Этим же постановлением глава города отменил своё же постановление от 13 февраля 2008 года, дающее право Газиявдибирову строить 3-этажный жилой дом.

Вторая причина плавно вытекает из первой. Камнем преткновения между городскими властями и ТСЖ является земля, а точнее придомовая территория, которой, согласно ЖК  РФ, должен обладать каждый дом. Естественно, при образовании ТСЖ эти земельные участки переходят к собственникам. Это невыгодно городским властям в том плане, что продавать они её так, как привыкли, уже не смогут. Особенно это касается крупных ТСЖ, в которых состоят по два и более многоквартирных дома с большими дворами. Но и здесь администрация находит варианты. В основном, пользуясь правовой безграмотностью населения. А иногда, когда люди не такие уж неграмотные, находятся и другие варианты. Например, в управляющей компании или администрации может «не оказаться» правоустанавливающих документов на придомовую территорию, которые они обязаны выдать товариществу собственников. Именно в этих документах, так называемых документах долговременного хранения, и написано чёрным по белому, сколько квадратных метров придомовой территории принадлежит по закону каждому дому. Имея на руках данный перечень, ТСЖ может не допустить продажи городской администрацией своего земельного участка застройщику, как это зачастую и происходит. Но при сдаче дома товариществу собственников жилья не всегда выдают на руки все необходимые документы. Так, например, ТСЖ «Высотник» до сих пор не получило техпаспорт дома (Ленина, 39) от начальника домоуправления №1 (на балансе которого дом находился до создания ТСЖ) Абдулмалика Микаилова, который заявляет жильцам, что уже выдал им техпаспорт дома.

На стадии открытия от многих ТСЖ требовали дополнительные бумаги, заставляли по два раза проходить все инстанции, заново получать все документы, так было с председателем ТСЖ «Наш дом» Наби Данияловым. «После того как мы зарегистрировались в регистрационной палате при Министерстве юстиции, нас заставили заново перерегистрироваться, уже в администрации города. А потом управляющая компания (по сути то же ЖЭУ) отказалась передавать нам документацию на дом, хотя это постановил Саид Амиров».

В-третьих, в тарифе за так называемое ТО (техническое обслуживание) закладывается в том числе и капитальный ремонт многоквартирных домов. Этого ремонта махачкалинцы не видели десятки лет. В случае организации ТСЖ эти накопленные средства, естественно, должны быть переведены на баланс этих товариществ, а не на счета ГЕРЦа, как это было раньше. Также при заключении договоров по сбору платежей все расчёты с поставщиками услуг производятся напрямую, в обход ГЕРЦа с его накруткой, которая составляет 8–10 %.

 

Препятствия

Причин препятствовать нормальной работе ТСЖ, если копнуть глубже, можно найти достаточно много. Другое дело, какими средствами препятствовать. Один из методов давления на ТСЖ – это договора. Двусторонние договора на поставку коммунальных услуг. Городские коммунальные службы не подписывают такие договора, либо подписывают их только на таких условиях, которые не выгодны ТСЖ. Председатель ТСЖ «Наш дом» Наби Даниялов: «С нами подписали договор только тепловики. Остальные коммунальные службы города саботируют договора, не хотят их подписывать, хотя у нас на руках есть указание Амирова. Или хотят слишком многого от нас. Например, из Электросетей приходили недавно, хотели подписать с нами договор. А потом я в предлагаемой ими схеме расчёта увидел, что согласно ей даже за освещение подъездов с нас будут сдирать двойную плату, будто мы светом пользуемся и в дневное время суток. Я им указал на это, а они ответили, что это такая мелочь, мол, чего за неё говорить, подпишите – и всё! Мало того что не помогают, да ещё смотрят на нас как на дойную корову! Вопреки тому же указанию мэра нам до сих пор не передали на баланс наш дом».

Нечто похожее происходило с ТСЖ «Вера». Назират Асадулаева: «Мы, когда организовали своё товарищество, начали оформлять договоры с поставщиками. А они нам как один сказали, что расчёт должен производиться только через ГЕРЦ. А потом из ГЕРЦа пришёл человек и сказал, что мы будем платить не только 10-процентный сбор за платежи, а ещё по 10 % на содержание ГЕРЦа. Полный абсурд!»

На отсутствие понимания со стороны чиновников жаловались и в уже упомянутом ТСЖ «Высотник»: «В период с 9 по 11 января 2008 года у нас в доме была отключена электрическая энергия, что привело к тому, что вся коммунальная система дома замёрзла. С 1 по 3 этаж трубы замёрзли и лопнули. В судебном порядке мы с Махачкалатеплоэнерго до сих пор не смогли получить средства, необходимые для ремонта. Начали ремонт на собственные средства. В Арбитражном суде РД нам заявляют, что у нас, дескать, не было независимой экспертизы. Для того чтобы в доме заменили кусок трубы длиною в 20 м, мы обратились в  Горводоканал. Там нам пообещали заменить трубу. По истечении двух месяцев трубу нам не поменяли, ограничившись чопиками, которые не спасают от ржавчины. При следующем нашем посещении Горводоканала гендиректор сказал нам: «Пошли вон!» Но самую большую тревогу вызывает то, что к трансформаторной будке (которая рассчитана на один дом) уже подключилось несколько домов и магазинов и планирует подключиться большой многоэтажный дом. Этой зимой мы рискуем остаться без света и тепла. Это будет катастрофа. На наши жалобы нет никакой реакции».  

Большой проблемой для ТСЖ является и нездоровый интерес всевозможных проверяющих органов, которые регулярно совершают свои «рейды». Так, тому же ТСЖ «Высотник» пожарники предъявили целый список нарушений, на устранение которых, по самым скромным подсчётам, понадобится 170 тыс. рублей. Председатель ТСЖ «Высотник» не скрывает, что нарушения были, но недоумевает, почему тогда не штрафовали дом, когда он был на балансе домоуправления № 1. Ведь если бы штрафовали, то такого множества нарушений не было бы. Но вот ведь загвоздка. Проверить-то, в каком состоянии был дом при принятии его на баланс ТСЖ, было невозможно. Так как официально дом домоуправлением не сдан и техпаспорт не передан.

Вот такие вот наблюдаются парадоксы взаимоотношений ТСЖ города с муниципальными и государственными органами. И это только малая часть. О других случаях мы расскажем в будущем.

 

Мнения

Из 81 созданного ТСЖ функционирует 20–25 % (по состоянию на 22 мая 2008 года). Причин для этого много, среди которых есть препятствия, чинимые властными органами, и недостаточная осведомлённость и компетентность председателей и членов ТСЖ. Так, например, на этой неделе (см. новость на 2 стр.) министр строительства и ЖКХ заявил что: «Многие уставы ТСЖ не соответствуют действующему ЖК РФ, что является одной из причин для возвращения документов, поданных ТСЖ для получения денежных средств согласно ФЗ “О Фонде содействия реформированию ЖКХ”». Замглавы администрации города Баганд Магомедов на совещании по вопросам развития теплового бизнеса в столице (11 июля 2008 года) говорил: «Больше всего нареканий и споров между коммунальными службами и потребителями вызывают управляющие компании. В теплоснабжении города между производителем тепла и потребителем звено управляющей компании выпадало. Не было нормальной сцепки, связки. От них зимой было очень мало помощи. Поэтому мы их собрали, чтобы они ещё до наступления зимы свои предложения и замечания внесли, а не ставили нас потом перед фактом, что задвижка не работает, там труба лопнула, насос не работает и так далее». Если это и так, то мы надеемся, что администрация и другие компетентные органы обратят внимание на проблемы ТСЖ, дабы потом не говорить, что между управляющими компаниями (в данном случае с ТСЖ) и коммунальными службами нет «связки».

Между тем нельзя говорить только в негативном аспекте о взаимоотношениях ТСЖ и властных структур различного уровня. «Потепление» началось недавно, когда город получил возможность участвовать в программе Фонда содействия реформированию ЖКХ. Городская администрация сразу как бы изменила отношение к ТСЖ, началось сотрудничество. Назират Асадулаева: «Как началась эта программа, нас сразу начали приглашать в администрацию, стали даже проблемами нашими интересоваться. Но как только мы начинаем интересоваться земельными участками либо чем-то ещё, что касалось бы финансовой стороны работы городских коммунальных служб, нам буквально закрывают рот». По условиям выделения муниципалитетам средств из Фонда, не менее 20 % городских многоквартирных домов должно состоять на балансе ТСЖ. Сегодня таких около 13 %. Скорее всего администрация будет и дальше «способствовать» регистрации ТСЖ, но вероятнее всего это будет чревато нарушением прав собственников (как в случае с невыдачей необходимых документов и последующей продажей, придомовых территорий). Так что многое будет зависеть от грамотности и принципиальности самих собственников жилья.

---

1. Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признаётся некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, организации его обслуживания, владения, пользования, эксплуатации и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).