Власти РФ планируют отказаться от схем долевого строительства жилья к 2020 году. С одной стороны, это может обезопасить дольщиков, с другой – вызвать резкий скачок цен за квадратный метр. Однако на формирование стоимости в Дагестане в большей степени влияют другие факторы. Приоткроем некоторые секреты застройщиков, и станет ясно, какой на самом деле может быть цена жилья в республике.
В конце июля первый замглавы правительства Игорь Шувалов на заседании Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья высказал идею, как усилить контроль за привлечением средств граждан в долевом строительстве. Предполагается, что с 2016 по 2020 год будет переходный период. Финансирование долевых схем пойдёт через спецсчёт в банке и под банковскую гарантию. Кроме того, чтобы защитить дольщиков, необходимо иметь соглашение со страховой компанией либо состоять в обществе взаимного страхования застройщиков. Таким образом, считают в правительстве, к 2018 году дольщиков не останется. По информации Минстроя РФ, для этой цели будет создана рабочая группа, а изменения в федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» собираются внести уже этой осенью. Чем это грозит и застройщикам, и дольщикам?
Как устроено долевое строительство?
Долевое строительство – форма инвестиционной деятельности, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, дольщиков) для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию недвижимости застройщик обязан передать объект участникам долевого строительства.
Но в реальности зачастую выходит совершенно иначе. Обманывать людей начинают уже на стадии подготовки документов, приукрашивая возводимую многоэтажку, так как строительство начинается во многих случаях без соответствующих разрешительных документов. На первоначальном этапе для застройщика главное – собрать больше денег. В Дагестане фактически всё жильё строится при долевом участии. В результате сегодня насчитывается 1 569 обманутых дольщиков по 17 проблемным объектам. И это только официальные цифры. Шесть махачкалинских организаций – ЖСК «Красивый дом», ООО «Спецтехнологии», ТСЖ «Автоспорт», ООО СК «Строймир», ООО «Столица – М», ЖСК «Даман» и две дербентские – ООО «Эхтибар», ТСЖ «Феникс». На шесть из них возбуждены уголовные дела.
Даже несмотря на все риски, люди готовы вкладываться в такое жильё, потому что это намного дешевле, чем покупать готовое. Так, например, на стадии котлована можно приобрести квартиру в новостройке по цене на 20–25% ниже реальной стоимости.
Как прогнозируют эксперты, в связи наметившимися изменениями, на рынке смогут остаться только крупные и проверенные застройщики, что, конечно, обезопасит покупателей. Естественно, возрастут цены на жильё, как минимум, на 25%. Хотя на формирование стоимости квадратного метра в Дагестане влияют и другие факторы…
Как рассчитывается цена за квадратный метр?
В сумму входят затраты на землю, на выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации, стоимость строительных работ, подключение коммуникаций, откат местной администрации и др. ведомствам. Также стоимость зависит от географии расположения будущего дома (центр или окраина) и от классификации жилья: эконом-класс (1-комнатная квартира – 34,5 кв. м), комфорт-класс (45–75 кв. м), элит-класс (свободная планировка, не менее 80 кв. м).
Разберём составляющие цены на примере небольшого земельного участка в пригороде Махачкалы – 10 соток, купленных за 6 млн рублей. На этом участке застройщик собирается построить 7-этажный дом. Переводим условно сотки в квадратные метры – 400. Из этой цифры хороший застройщик должен убрать 25%, то есть 100 кв. м – это стены, лестничная площадка. (Более жадные застройщики отнимают 20 и менее процентов). Остаётся 300 кв. м продажной площади.
300 кв. м умножаем на 7 этажей. Это 2 100 кв. м, полностью здание, которое продаётся, но на самом деле построено больше. Застройщик не готов терять эту разницу, действуя по принципу: вложил рубль – при продаже добавил ещё один рубль.
Далее 6 млн рублей делим на 2 100 кв. м и получаем 2 857 рублей за кв. метр, но хозяин дома округлит её до 3 000 рублей. К этой сумме прибавляется ещё примерно 10 тыс. рублей (в зависимости от застройщика и самой стройки) на строительство, материалы, технические условия и откаты. Это уже 13 тыс. руб., а для покупателей – 26 тысяч.
По нашим данным, откат для города, как и при бывшем мэре Махачкалы Саиде Амирове, составляет 5% от площади любого возводимого здания. С одной лишь разницей. Как рассказывают застройщики, после ареста Амирова помимо 5-процентного отката администрации Махачкалы, приходится платить всем, кто придёт с проверкой. Раньше в этом смысле строители были защищены.
Стоимость метра можно уменьшить за счёт этажности. Чем больше этажей, тем меньше стоимость. Ещё одна особенность для Дагестана в целом: застройщик старается сделать посадку здания на всей имеющейся площади и оставляет минимум для придомовой территории. В результате земля становится дешевле.
Другой наиболее сложный вопрос – получение техусловий и подключение к коммуникациям. За крайним исключением многоэтажки строятся на новых коммуникациях. Чаще всего они строятся на авось – заранее не проводят воду, свет, газ. В результате жильцы заселяются в квартиры без благ для цивилизации. Либо подключаются к тем сетям, которые уже есть. При том, что они изношенные и не рассчитаны на то количество людей, которые теперь живут в каком-нибудь из районов Махачкалы. Это встречается повсеместно. Поэтому жильцам в итоге приходится ещё доплачивать за подключение к коммуникациям. Например, в среднем подключение газа стоит 1,5–2 млн рублей в зависимости от дома. Вода и свет – немного выше. Однако это даже не официальные цены.
По нашим данным, с приходом нового мэра Мусы Мусаева разрешение на подключение приостановлено до сентября.
Есть пример одной крупной строительной компании (в целях рекламы не указываем название фирмы – «ЧК»), которая провела полностью новое водоснабжение и водоотведение и заплатила махачкалинскому водоканалу около 30 млн рублей. А теперь представьте, сколько в таком доме должен стоить квадратный метр. Предполагается, что от 39 тыс. рублей.
Есть ещё один фактор, формирующий цену. Те, кто приобрёл квартиры ещё на этапе строительства, затем перепродают по более высокой цене. В результате она вырастает от 35% до 49% и выше. Строители в лучшем случае строят на свои деньги каркас двух этажей, всё остальное – за средства людей. И потом им же продают. Если бы строили за свои деньги, то вообще цены были бы выше в 3–4 раза.
Неблаговидный прогноз
Оптимальная цена для Махачкалы на данный момент – 25 тыс. рублей за квадратный метр, если убрать все поборы. Но такая цена не даёт гарантии, что удастся купить квартиру без изъянов.
– Приобрести жильё за 15–17 тыс. рублей невозможно, это больше рекламный ход для привлечения внимания покупателей. Лучше купить дороже – за 35 тыс., но уже со всеми коммуникациями, – считает руководитель общественной организации «Адвокат качества» Умахан Кагиргаджиев. – Как можно назвать нормальным дом, если нет коммуникаций, хорошего двора, рядом садика и школы, магазина? Если мы выйдем на такой уровень строительства, то есть шанс спасти Махачкалу.
– Так у нас уже не осталось места в городе выходить на такой уровень, – возразил корреспондент «ЧК».
Но, по мнению Кагиргаджиева, выйти из положения помог бы действительно реальный и выгодный проект «Лазурный берег», который сейчас заморожен. Если его реализовали бы, то туда сместилась бы элитная часть дагестанцев, сам город высвободился бы, и можно было строить жильё эконом-класса. По его словам, цены на жильё в этом случае снизились бы и стали более доступными. Эксперт прогнозирует, что ближе к октябрю наступит кризис для строительных компаний, потому как в прошлый Новый год под влиянием ажиотажа жители массово вложили средства в недвижимость, автомобили, технику. Теперь они будут продавать своё жильё. А покупательская способность в связи с повышением доллара и евро спадёт.
Что всё это в итоге даёт среднестатистическому дагестанцу? Во-первых, если изменения в долевое строительство внесут и цены повысятся, то возможность приобрести жильё за приемлемую цену сводится к нулю. Во-вторых, под большим сомнением, что за высокой ценой не будет скрываться низкое качество построенного жилья. Застройщики и так любыми способами пытаются удешевить строительство. К тому же возросла цена на стройматериалы. Единственное, что может обвалить цены – это избавление от коррупционной составляющей. Но от этого вряд ли откажутся все заинтересованные стороны. ]§[
- 23 просмотра