В крайне нестабильном в политическом и экономическом планах Дагестане, где условия для ведения какого-либо серьёзного бизнеса далеки от идеальных, существует одна бизнес-отрасль, рентабельность которой удивительно высока при любых раскладах. Это, конечно, строительство. Как показывает практика, на темпы строительства в республике не влияют никакие пертурбации изменяющегося мира. При этом цены на жильё неуклонно ползут вверх. И столица – наглядный этому пример. Но почему?
Согласно приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 10 января 2014 года, норматив стоимости одного квадратного метра (в среднем) на первое полугодие установлен на уровне 34 450 рублей. При этом показатель в Дагестане составил 25 450 рублей – третий в СКФО после Северной Осетии (27 790 рублей) и Кабардино-Балкарской Республики (27 000 рублей). Самым дешёвым жильём может похвастаться Чеченская Республика – стоимость квадратного метра здесь установлена на уровне 22 180 рублей. Рост цен на жильё эконом-класса в Дагестане за пять лет, по сравнению с условным 2009 годом (22 650), составил около 3 тысяч рублей за «квадрат». Средняя квадратура однокомнатных квартир в строящихся республиканских новостройках составляет 45 кв. метров. Соответственно, цена такой «однушки» – 1 145 250 рублей. По официальным данным, средняя заработная плата в Дагестане составляет 15 тысяч рублей. Нехитрые вычисления помогают определить, что для покупки однокомнатной квартиры в республике дагестанцу понадобится чуть больше шести лет жизни впроголодь. Какие же причины официально способствуют непрекращающемуся росту цен?
Всех много, а всего мало
Ежегодный прирост населения (в среднем 30 тысяч в год) создаёт необходимость обеспечения всех жильём. Согласно нашим данным, республиканский Минстрой должен различным очередникам республики около 1 млн кв. м жилья – притом, что официальный государственный жилфонд в республике ( данные за 2013 год) составляет лишь 551,5 тыс. м2, а площадь муниципального жилищного фонда не превышает 572,6 тысячи кв. метров. Причём, как официально доложил республиканский Минстрой ещё летом (см. «ЧК» №27 от 19.07.2013 г.), «в связи с высокой дотационностью бюджета ни одного квадратного метра жилых помещений жилищного фонда Республики Дагестан, предназначенного для предоставления гражданам по договору социального найма, не введено в эксплуатацию, не приобретено, не освобождено и в управление Минстроя не передавалось». И это с момента принятия Закона РД №4 «О категориях граждан, имеющих право на получение жилых помещений из жилищного фонда РД по договору социального найма и о порядке предоставления его гражданам» в 2006 году! Одной из причин является ещё и то, что дагестанцы стараются обеспечить своих потомков жильём, ещё перед тем как они вступят во взрослую жизнь. И если кто-то покупает землю и строит дом, то остальные скупают по несколько квартир в новостройках. Покупают недвижимость в городе и те, кто приезжает сюда из других городов и районов Дагестана, располагая при этом солидными денежными ресурсами. Также скупка квартир видится правильным капиталовложением для тех, кто сегодня занимается сдачей жилья в аренду. Это создаёт дефицит предложения на рынке. Способствует этому и дефицит земли, подготовленной под строительство, – чаще всего это связано с отсутствием градостроительного плана и чёткого понимания властями того, как качественно развивать строительство в населённых пунктах. Причиной высокой стоимости жилья видится и себестоимость. Используемые при строительстве затратные технологии, стоимость инженерной инфраструктуры в итоге ложатся в цену квадратного метра. Проблему для потенциальных покупателей квартиры составляет также не до конца проработанная система ипотечного кредитования. Но наиболее ключевыми являются факторы стоимости земельного участка, разрешительных документов и другие внутренние факторы, о которых ниже будет сказано. Именно они и лежат в основе большинства коррупционных схем строительного бизнеса в республике, удерживающих стоимость квадратного метра на запредельных высотах – по крайней мере по мнению застройщиков.
Накормить каждого
Частный застройщик Гаджимагомед Махмудов занимается возведением в городе одноподъездных домов коттеджного типа в несколько этажей. Сегодня, когда, по оценкам Минстроя, долг различным очередникам в городе составляет около 1 млн м2 , постройки подобного типа являются реальным выходом из ситуации. Средняя цена квадратного метра в них, по словам Махмудова, колеблется в районе 13–15 тысяч рублей за квадратный метр (на 10 тысяч меньше среднего показателя по городу). «Всё, что нам нужно – это чтобы город выполнял свои обязательства. Мы занимаемся точечной застройкой ещё и потому, что нам не выдают участков под строительство – приходится самим их искать и покупать за большие деньги. Та же картина с подведением всех видов коммуникаций. Всё делается за наш счёт, сложно при этом удержать цены на низком уровне, если потом приходят городские службы и срубают с нас по 25 тысяч на каждую квартиру за мифические техусловия, что мы уже сами провели», – возмущается бизнесмен. Если компании будут выплачивать такие астрономические суммы за эти «разрешения» (которые, по информации Махмудова, в некоторых регионах страны уже отменены), то о дешёвой квадратуре можно забыть. По неофициальным данным, сегодня стоимость подключения, например к водоснабжению, одной такой новостройки составляет 350 тысяч рублей, а стандартных высоток – около 2 млн. Притом, что официально рассмотрение на разрешение подключения к коммуникациям может длиться до 1,5–2 лет. А за решение вопроса быстрее администрация требует с застройщиков солидные «премиальные». Старая администрация «всерую» решала вопрос о начале строительства за один день – сейчас это постановление гуляет по кабинетам не менее полугода, при тех же ставках. По словам строителя, при прежней администрации средний откат составлял 5% с общей квадратуры дома. Теперь же за своей долей приходит с десяток «белых» структур – начиная с проверяющих из Минстроя, заканчивая различными снабжающими организациями. Но никакие дольщики не платят денег застройщику за начало работы через полгода после оплаты – это также влетает строительным компаниям в копеечку. «Мы думали, что с приходом Абдулатипова станет легче, но оказалось всё ещё сложнее», – уверен Махмудов.
Обеляться сверху
Рассуждая о том, как способствовать снижению темпов роста цен на жильё, эксперты обычно не говорят о теневой стороне бизнеса – во главу угла ставится снижение среднего метража квартир (скажем, с 45 до 30 кв. метров), что позволяет снизить стоимость жилья почти вдвое. Другие видят решение проблемы в новом скорректированном налоге на недвижимость. Однако именно внутренние факторы, связанные с преодолением массы различных бюрократических препонов на каждом этапе строительства – от разрешения до сдачи на баланс, видятся едва ли не основной проблемой удорожания жилья. Реализация госпрограмм типа «доступное жильё» в такой ситуации выглядит почти нереализуемой. Потому показательный пресс со стороны правительства некоторых нерадивых застройщиков вряд ли изменит ситуацию коренным образом. Начинать-то надо с самих контролёров, а это требует политической воли. С которой пока негусто.
- 5 просмотров