В Махачкале активно начали строить жилье. Причем такое, в котором можно действительно жить, а не ютиться. Один за другим вырастают в центре города элитные многоэтажные дома с оригинальным дизайном и дорогой отделкой. Об особенностях дагестанского рынка недвижимости корреспондент «Черновика» беседует с директором ООО «Институт профессиональной оценки» Гаджимурадом Алиевым.
— По Вашему мнению, почему в столице в последнее время инвестируют в недвижимость?
— До сих пор производственная деятельность в республике парализована. Эффективно действующих предприятий — без кредиторской задолженности, с высоким уровнем рентабельности — единицы. Нет никакой возможности на заводе или на фабрике получать сегодня зарплату порядка 10 тысяч рублей. Самая стабильная работа — это строительство. Строители зарабатывают 25-30 тысяч рублей в месяц.
Cпециальность строителя — самая востребованная, учитывая, что предприниматели активно начали вкладывать средства в недвижимость. Недвижимость дает гарантию и рост вложений в течение одного года на 30-50 процентов. В прошлом году однокомнатная квартира в Махачкале стоила в среднем 13 тысяч долларов, а сегодня — 18-20 тысяч. Это что касается жилья. С торговыми точками ситуация иная. Их количество явно превышает спрос, поэтому здесь уровень доходности намного ниже. Впрочем, на рынке бывают и исключения. В самом центре Махачкалы цена одного квадратного метра торговой площади более 700 долларов.
Существенно повлияла на процесс инвестирования в недвижимость и массовая миграция сельского населения, которая моментально породила спрос на жилье. Несовершенство экономического развития в сельской местности видно невооруженным глазом. За 100 км от столицы республики царят нищета и полный развал хозяйств. Экономическая жизнь в селе парализована. Поэтому жители села, в основном молодежь, стараются поступить в вузы и укорениться в столице. К тому же за деньги, полученные при каждой компенсации (при наводнении, оползне и т.д.), сельчане предпочитают тут же приобретать жилье в Махачкале.
— Какой уровень цен на жилье в Махачкале по сравнению с российскими городами?
— Сегодня цена одного квадратного метра жилья в Махачкале уже достигла 600 долларов. Мы обогнали Астрахань, многие города Северного Кавказа. Цены на квартиры у нас на уровне Нижнего Новгорода, Ульяновска. Цены на жилье в этом году еще вырастут на 20-25 процентов.
— На недавнем выступлении Президента РФ Владимира Путина в Торгово-промышленной палате РФ предпринимателям обещали подарок — бесплатно отдать в частную собственность землю под приватизированными предприятиями. Как это решение отразится на бюджете республики?
— Этого не стоит делать, так как бюджет республики недосчитается колоссальных средств. Рыночная стоимость одной сотки земли в черте города составляет 10 тысяч долларов. Сегодня руководители большинства предприятий арендуют на 49 лет землю под своими предприятиями. Дешевле купить права аренды этой земли и распоряжаться ею по своему усмотрению (субаренда и т.д.). К примеру, право аренды Махачкалинского пивоваренного завода оценено мною в 6 млн. рублей. Если завод решит выкупить землю (площадь 2 гектара), он должен заплатить 27-кратную ставку земельного налога. Это небольшая сумма — 700 рублей за квадратный метр. Но при этом придется выкупить весь завод. А какому директору нужно нерентабельное предприятие? Старые станки, технологические линии, здания и сооружения стоят очень дорого. Поэтому дешевле купить право аренды земли. А стоимость права аренды определяется методом капитализации доходов. Я считаю, причина нашей экономической нестабильности связана с тем, что земля у нас никому не принадлежит. Государство не в состоянии эффективно управлять землей.
— Многие собственники ветхого жилья, особенно в центре города, гадают, стоит ли продавать свой дом или нет. В центре скупают участки под снос для строительства высотных зданий. Кто здесь может остаться с носом?
— Я думаю, что не прогадают ни тот, кто продал, ни тот, кто купил. В свое время я предлагал разрешить владельцам ветхого жилья как бы «продажу воздуха». То есть тот, кто решил скупить несколько хибар для строительства на этом участке многоэтажки, обязуется предоставить квартиры продавцам на любом этаже. Выгода обоюдная. В Махачкале уже покупают в центре «голый» план за 100 тысяч долларов. Земля у нас стоит дороже, чем сооружение на ней.
— Какие методы оценки применяются Вашими оценщиками?
— Существует три метода оценки. Первый — это затратный. По нему подсчитываются все строительные издержки. Второй — метод сравнительных продаж, когда изучается ситуация на рынке и определяется стоимость. Третий метод — доходный. Это когда мы подсчитываем, сколько можно получить доходов с одного квадратного метра. По этим методам и выводится оптимальная цена. По сравнению со строительными издержками рыночная цена в два-три раза выше. Поэтому выгодно в центре Махачкалы строить дом. Затраты на один квадратный метр жилья составляют 300 долларов, а рыночная стоимость — 600 долларов. В Буйнакске, Избербаше, Хасавюрте — невыгодно. Там рыночная стоимость в 2-2,5 раза ниже, чем в Махачкале. Нет спроса. А в Махачкале спрос опережает темпы строительства в два раза.
А вот мнение начальника инспекции Горархстройнадзора г.Махачкалы Мурты Муртаева.
— Постановление главы администрации о разрешении строительства само по себе права на строительство не дает. Вердикт, то есть разрешение на выполнение строительно-монтажных работ, подписываю я. В этом году инспекцией выдано 21 разрешение (в 2003 году — 65). Учитывая начало строительного сезона, ждем шквал обращений. Все выданные разрешения на строительство можно поделить на строительство торговых точек и многоэтажных домов. Я бы здесь отметил одну проблему, которая многим испортила жизнь. Это касается владельцев дачных участков. Дело в том, что в свое время членам садоводческих обществ было разрешено на участке строительство жилого дома, общей площадью до 50 квадратных метров. Но когда рухнул Союз, а вместе с ним была похоронена и жилищная программа, дачники начали в массовом порядке строить дома на своих участках. Что же получилось? Люди живут в доме без прописки, вдобавок сам дом считается самовольным строительством, так как построен без разрешения городских властей и не имеет технического паспорта. Поэтому дачникам прежде всего необходимо узаконить свой участок. А это не всем по карману. К примеру, дачи, расположенные вдоль КОРа и проспекта Акушинского, относятся к V зоне. Стоимость одного квадратного метра жилья в этом районе составляет 101 рубль. Умножив эту сумму на 600 (6 соток), получим 60 тысяч рублей. Кто может заплатить такие деньги? А эта сумма необходима только для выкупа земли в собственность. Вот какую проблему необходимо срочно решать. ]§[