«Я планов этих люблю громадьё» – одна из известных фраз Владимира Маяковского. Такое же количество нереализованных планов сейчас у администрации г. Махачкалы, которая с этого года начинает реализацию программы по переселению горожан из ветхого и аварийного жилья. Сколько, кого и куда намечается переселить, с какими подводными рифами могут в самое ближайшее время столкнуться реализаторы проекта? Ветхий вопрос Постановлением Правительства РД от 16 сентября 2002 г. была утверждена республиканская целевая программа «Переселение граждан РД из ветхого и аварийного жилого фонда на 2002–2010 годы», государственным заказчиком которой являлось Министерство ЖКХ РД. В августе 2006 г. в связи с началом реализации нацпроектов Правительство РД принимает новое Постановление «Об основных направлениях реализации национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России» в Республике Дагестан», в рамках которого и были предусмотрены мероприятия по переселению жителей республики из ветхого и аварийного жилья. Сейчас, по данным МЖКХ РД, в ветхом и аварийном жилье проживают более 50 тысяч дагестанцев. Кто и в каком объёме будет финансировать проект?
Прокомментировал ситуацию начальник Управления инвестиций развития отрасли и информационного обеспечения МЖКХ РД Гайдар Гаджиев: «Предполагается, что программа будет финансироваться в основном за счёт бюджетов всех уровней, первоначально финансовые средства будут направлены для завершения строительства объектов жилищного фонда высокой готовности.
Государственным заказчиком по реализации программы в федеральной части является «Росстрой», который требует обязательного софинансирования из местного и республиканского бюджетов.
Первоначальная установка была такая, что из федерального центра выделят 10 % необходимых средств, а 90 % предоставят республиканский, местный бюджет и внебюджетные фонды. Но затем выяснилось, что в таком дотационном регионе, как Дагестан, это практически невозможно. В результате пришли к соглашению, что из федерального бюджета будет профинансировано 70 % затрат, из бюджета РД и местных бюджетов – 30 %».
Теперь возникает другой вопрос: граждане проживают или в квартирах государственного и муниципального фонда, или являются собственниками своего жилья. Как будут регулироваться правовые взаимоотношения, к примеру, между администрацией Махачкалы и переселяемыми жильцами, являющимися собственниками своих квартир и домов?
По мнению Гайдара Гаджиева, «государство берёт на себя обязательства только по переселению граждан из государственного и муниципального фонда. В частности, статьи 210 и 211 ГК РФ гласят, что «гобственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором» и «риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несёт его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором».
В принципе, если жильё находилось в ветхом и аварийном состоянии, то не должно было быть разрешения на его приватизацию. Если до момента приватизации дом или квартира не были в аварийном состоянии, значит, они стали таковыми после, и ответственность за это несёт уже собственник. При переселении людей из муниципального фонда новые квартиры будут предоставляться исходя из социальной нормы жилья, которая составляет 18 кв. м на одного человека».
Однако нам кажется сомнительным утверждение о том, что «если до момента приватизации дом или квартира не были в аварийном состоянии, значит, они стали таковыми после». В республике множество домов, построенных 50 и более лет назад, и во многих из них до сегодняшнего дня ни разу не проводился капитальный ремонт. Приватизировать приходилось «то, что имеем», в таком состоянии, в каком оно досталось по наследству от государства. Именно государство, а затем муниципальные образования до введения в действие закона о приватизации являлись основным собственником жилищного фонда на территории страны, и именно на них, а не на жителях лежит главная ответственность за обветшание и аварийное состояние жилья. Дорогая моя столица
В Махачкале решили идти по следующему пути: дать возможность застройщикам приобретать земельные участки в престижных и дорогих районах города, взамен те обязуются передавать определённое количество жилплощади в возводимых ими новостройках для переселяемых из аварийных и ветхих домов жителей. Вот что по этому поводу говорил мэр Махачкалы Саид Амиров: «В зачёт стоимости участков застройщики будут предоставлять квартиры в муниципальный фонд. Ключом решения этой проблемы является стоимость земельных участков, на которых инвесторы будут строить многоэтажные дома. Сегодня на стадии завершения мобильный фонд из 300 квартир для размещения семей, переселяемых из ветхого жилья. На старых местах возводятся современные многоквартирные дома, и семьи по своему желанию возвращаются в новые дома, получая квартиры в соответствии с договором, или же выбирают вариант получения квартиры в другом микрорайоне. Кроме переселения семей из ветхого жилья за счёт застройщиков, которые компенсируют муниципалитету разницу в стоимости земельных участков предоставлением квартир, формируется муниципальный социальный жилищный фонд, предоставляемый малообеспеченным по договору социального найма».
Только непонятен механизм, как администрация будет рассчитываться земельными участками с застройщиками. Ведь для этого необходимо сначала выкупить те самые участки у их хозяев. Скорее всего, дано негласное указание тем компаниям, которые получили разрешение на строительство, самим договариваться с собственниками жилья. А в качестве «платы» за полученное разрешение на строительство застройщиков наверняка «обязали» предоставить определённое количество квартир в муниципальный фонд.
По состоянию на 2006 год суммарная площадь ветхого и аварийного жилья в целом по Дагестану составила 10932,4 тыс. кв. м, в Махачкале – 1003,1 тыс. кв. м, что составляет 19 % общей жилой площади в городе. На совещании Совета по реализации национальных проектов, которое прошло во вторник, 6 февраля, президент РД Муху Алиев подверг сомнению такое количество ветхих и аварийных домов в республике (в среднем по РД ветхий и аварийный фонд составляет 26 %. – Прим. ред.).
«Где в таком количестве вы видели столько ветхое жильё? – спрашивал Муху Алиев у присутствующих. – По стране число ветхих и аварийных домов по отношению к общему жилому фонду составляет 2,3 %. Какой-то «мудрец» написал завышенные цифры, чтобы получить деньги, теперь все за ним повторяют».
Затраты по г. Махачкале, необходимые на строительство новых домов, и все мероприятия по переселению в них граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, по расчётам городской администрации, составляют 6721,0 млн рублей (в ценах 2002 года). К 2010 году из ветхого и аварийного фонда Махачкалы должны быть переселены все нуждающиеся, которых сегодня числится 4459 человек. Однако учитывая, что реализация программы началась фактически только в этом году, к 2010 г. её однозначно не завершить. По данным, которые озвучивал министр строительства и архитектуры РД Алим Бабаев, около 70 % жилья в Дагестане находится в частной собственности. Примерно такой же расклад с обитателями ветхого и аварийного жилья. Тогда на каких же условиях будет компенсироваться жильё их собственникам?
Российский опыт переселения из ветхого и аварийного жилья категорично относится к данному вопросу. Практически везде придерживаются правила, что если гражданин обладает правом собственности на данную квартиру, то речь может идти только о её выкупе по рыночной цене. Выкуп должен осуществляться или непосредственно застройщиком, или муниципалитетами.
В случае если дом подлежит сносу, собственника жилья должны предупредить об этом заблаговременно, а владелец жилого помещения имеет право воспользоваться услугами независимого оценщика при оценке и определении выкупной цены жилого помещения.
Причём собственник жилья, кроме непосредственно рыночной стоимости жилого помещения, может (и должен) потребовать возмещения всех убытков, причинённых ему в связи с изменением места проживания, переездом, временным пользованием иным жилым помещением до заселения и оформления в собственность нового жилья. Лакомые места
Наиболее лакомый кусок для застройщиков в Махачкале сейчас представляют кварталы в центре города, окружённые по периметру улицами Ярагского–Дахадаева и Ленина–Буйнакского. Рыночная стоимость земельного участка в две сотки с домом в этом районе Махачкалы составляет от $ 100 до 200 тысяч.
В редакции имеется список домов по Ленинскому району Махачкалы, которые признаны ветхими и аварийными. Большинство из них приходится на улицах: Свободы, Буйнакского, Эмирова, Герцена, Маркова, Краснофлотская. Это в большинстве своём частные домовладения.
«ЧК» уже описывал два характерных случая, связанных с попытками застройщиков «по-хорошему» выселить собственников из старых домов в центральных районах города. Первый эпизод был связан с семьёй Лазаренко, проживающих по ул. Ленина, 35 («ЧК» № 27 2006 г.). Директор фирмы «АС», ведущий застройку в том районе, Сефер Алиев несколько раз пытался договориться с Лазаренко, единственными не пожелавшими покидать свой дом, но в цене так и не сошлись. Тогда бывший начальник Управления архитектуры и градостроительства при администрации г. Махачкалы Багаутдин Курбанов пытался убедить строптивых жителей, что их домостроение, как и район в целом, подлежат сносу по программе «Ветхое жильё». Он же озвучил и интересные данные, заявив, что «если этот участок будет куплен частным застройщиком, то он в индивидуальном порядке будет договариваться с жильцами и покупать им другую квартиру, соответствующую по метражу (видимо, имелась в виду социальная норма жилья – 18 кв. м на человека, но никак не рыночная стоимость. – Прим. ред.)».
Однако, согласно документам, которыми располагает «ЧК», ни один дом по ул. Ленина в Махачкале не включён в программу переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Таким образом, аргументы представителей горадминистрации насчёт того, что этот участок города подлежит, согласно программе, сносу, являются надуманными. Соответственно, требования переселиться на новое место жительства при отсутствии добровольного согласия со стороны жильцов незаконны.
Второй эпизод, к которому обращался «ЧК», связан с домом № 62 по ул. Даниялова (Маркова). Во дворе этого дома одна из строительных компаний намеревалась построить многоэтажный дом, однако жители отказались уступать свои квартиры за ту цену, которая им предлагалась застройщиками. Здесь ситуация немного иная, чем по ул. Ленина, 35: дом по Даниялова находится в списках ветхого жилья. Однако что произойдёт, если жильцы и дальше будут упорствовать и не согласятся продать свои квартиры по цене, которая их не устраивает? (Сравнение стоимости домовладений с земельным участком в центре Махачкалы и предлагаемых квартир в новостройках см. в таблице. – Прим. ред.)
Здесь возможны следующие варианты. Скорее всего, застройщики совместно с администрацией города начнут оказывать давление, в том числе путём прямых угроз и запугиваний. Если с этим можно ещё хоть как-то бороться, то что возможно сделать, если желающие скупить квартиры или земельный участок под строительство дома прибегнут к мошенничеству – подделке документов на жильё? В результате «может выясниться», что приватизация прошла с многочисленными нарушениями и она подлежит отмене; количество зарегистрированных по данному адресу лиц тоже может «неожиданно» стать заметно меньше.
«ЧК» располагает данными, что в Махачкале действует целая преступная группа по подделке документов на квартиры и «легализации» жилья через суд и органы МВД.
Приведём в качестве примера два характерных случая. Чёрные риэлтеры
Житель Махачкалы, назовём его Магомедов, придя навестить отца, с которым он по семейным обстоятельствам вместе не проживает, обнаружил, что в квартире, расположенной в многоэтажке по пр. Шамиля, возле парка, стоит новая бронированная дверь, а сам отец – исчез. Написав заявление в прокуратуру, Магомедов начинает своё собственное расследование. Выяснилось, что его отец якобы написал доверенность адвокату, чтобы тот продал квартиру. Хотя квартира была неприватизированная, приватизацию оформили в течение одного дня, самого Магомедова выписали без его ведома через суд, а квартиру продали.
«Кроме того, мне удалось выяснить, что до меня аналогичный случай произошёл на ул. Ярагского. Но самое главное – не правда ли, странное совпадение, – там покупает квартиру тот же человек, что по документам купил квартиру у моего отца, занимается сделкой тот же адвокат, а оформляет договор тот же нотариус!» (Имена и фамилии адвоката и нотариуса имеются в редакции. – Прим. ред.)
Другая история случилась с Ахмедом Акаевым, проживавшим в доме № 164 по ул. Тимирязева. С ним заключили договор купли-продажи дома, но деньги так и не выплатили. Он обратился в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи дома, однако суд ему отказал. В махачкалинском БТИ ему выдают справку о том, что «сведений о принадлежности гр. Акаеву Ахмеду Акаевичу объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Махачкала, улица Тимирязева, дом № 164, – нет». Через суд Акаева выписывают; в адресном бюро ему выдают справку о том, что он прописан в с. Берикей Дербентского района, хотя он там ни разу не был.
Это случаи чистого мошенничества. Учитывая факты, что аферисты «отмывали» (наверняка не задаром) документы через суды и органы внутренних дел, не возникнет ли соблазн у некоторых муниципальных чиновников применять по отношению к наиболее «строптивым» жильцам, не желающим освобождать квартиры, такие же методы? Из ветхого – в аварийное
Куда же махачкалинская горадминистрация планирует переселять граждан из ветхого и аварийного жилья? Пока на стадии завершения один 9-этажный дом, расположенный в районе парка Ленинского комсомола, возле пивзавода. Однако мало радости тем семьям, которые из своих аварийных квартир попадут, как оказалось, не в самые лучшие условия.
Как нам удалось выяснить, на дом нет никаких разрешающих документов и заключений экспертизы. Самого застройщика – бывшего главу Советского района Махачкалы Дахдугаджи Дахдуева – по нашим сведениям, никак не могут «поймать» соответствующие службы, занимающиеся приёмкой дома.
Кроме этого, по сведениям, имеющимся в махачкалинском архстройнадзоре, в доме, построенном по проекту азербайджанских архитекторов, отсутствует так называемая диафрагма жёсткости, которая повышает сейсмическую устойчивость многоэтажных зданий, так что при любом сильном землетрясении дом просто-напросто рухнет.
Об этом упоминал и президент РД Муху Алиев на заседании Совета по реализации национальных проектов. «Можно ли жить в таких домах? – спрашивал у министра строительства РД Бабаева президент. – Любой толчок – и рассыпятся все эти коробки». Комментарий «ЧК»
Махачкала должна быть архитектурно привлекательным городом. С этим доводом никто не спорит. Однако возьмём для примера проспект Расула Гамзатова (Ленина). Разве можно говорить о какой-то единой архитектурной концепции и генплане развития города, когда видишь эти прилипшие из-за недостатка земли к друг другу громадные сооружения, возводимые в центральной части города? Нечего будет сказать по этому поводу и архитекторам с мировым именем, которых хотят привлечь для строительства «Лазурного берега» (см. «ЧК» № 51 2006 г.), ведь именно по этой улице их будут везти из аэропорта на площадь в здание администрации на встречу с мэром.
В этой части города располагаются и самые старые подземные водопроводные и канализационные сети. При застройке многоэтажными зданиями никакие дополнительные новые коммуникации не проводятся, значит, в самое ближайшее время весь центр Махачкалы останется без воды, а фекалии из прогнивших труб грозят затопить центральную площадь.
Возвращаясь к вопросу о переселении людей из ветхого и аварийного жилья, предлагаем создать при Министерстве строительства или МЖКХ комиссию, куда войдут независимые оценщики, представители риэлтерских и строительных компаний, юристы и архитекторы. После соответствующей оценки, согласования с жильцами и должна определяться рыночная выкупная цена ветхого и аварийного жилья, учитывая и стоимость земли под ней.
Желание застройщиков получать лакомые участки земли под застройку практически задаром объяснить можно. При продаже квартир во вновь построенных на этих участках домах, учитывая место расположения, прибыль составит на 20–30 % выше, чем в других частях города. Соответственно, и прибыль максимальная. Свой навар захочет иметь и часть чиновников, занимающихся оформлением разрешительных документов на земельные участки и выдачей различных справок и согласований.
Но раз наступили такие «рыночные» отношения, то пора и со своими гражданами строить взаимоотношения по тем же принципам и рассчитываться с ними сполна. ]§[
- 2 просмотра