На последней, 54-й, сессии Народного собрания депутаты проголосовали за новый порядок исчисления налога на имущество организаций. Теперь расчёт будет происходить исходя из кадастровой стоимости объекта. С учётом того, как она разнится с предшествующей ей инвентаризационной, прогнозы неутешительны…
Поправки в закон о налоге на имущество вступают в силу с 1 января 2016 года. В налоговую базу войдут административно-деловые и торговые центры общей площадью свыше 350 м2 и помещения в них. Также по-новому будут взиматься платежи в бюджет с нежилых объектов, арендуемых под офисы и прочие бизнес-направления (или предусмотренные на эти цели).
Налоговая ставка будет расти ежегодно: в 2016 г. она составит 0,8%, в 2017 г. – 1,0%, в 2018-м – 1,2%, в 2019-м – 1,3% и 1,5% в 2020-м. Максимальное значение ставки, определённое Налоговым кодексом, составляет 2,2%. (Для сравнения: для Москвы она сейчас находится на уровне 1,7 процента, в 2016 году и последующие годы поднимется до 2%.) Максимум, определённый налоговым кодексом, составляет 2,2%. Отметим, что в мае Минэкономики РД совместно с Общественной палатой провело публичные слушания по налогу. Тогда хотели установить минимальный порог на 250 м2, а ставку начать увеличивать с 1% в 2016 году и постепенно к 2020 году довести до 2%.
Поясняют необходимость поправок законодатели следующим образом. Налог исчислялся исходя из среднегодовой остаточной стоимости объектов, она же инвентаризационная. Стоимость недвижимости амортизируется, постепенно становится всё меньше и к концу срока полезного использования близка к минимальным значениям. «Соответственно, уровень нагрузки многих налогоплательщиков, владеющих крупными объектами торговли, достаточно низок. Исчисление по кадастровой стоимости имущества позволит перейти к более справедливому распределению налоговой нагрузки», – говорится в пояснительной записке к закону. В таком случае справедливость обойдётся дорого. Основной объём претензий адресован кадастровой оценке объектов недвижимости, проведённой в 2013 году.
Дорогие стены!
Сплошная инвентаризация, на чью замену пришёл кадастровый учёт, проводилась раз в пять лет. Помимо этого, рассказал начальник производственного технического отдела ГУП «Дагтехинвентаризация» Махмуд Магомедов, остаточная стоимость корректировалась раз в два-три года, по мере того как Минстрой РД заказывал переоценку у БТИ. Каждый субъект для себя отдельно высчитывал коэффициент. На него умножалась стоимость недвижимости по УПВС (сборники укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений – «ЧК»). Таким образом, выводилась фактическая оценка объекта на текущий период. Коэффициент увеличивали каждые год-два.
При инвентаризационной оценке учитывается домовладение и расходы на него, в зависимости от капитальности, пояснил Магомедов. Разница по стоимости между однотипными домами, к примеру, в Махачкале или в высокогорном селе будет небольшая, так как фактически в их строительство вложены одинаковые суммы. При кадастровой оценке получается наоборот. «У нас, например, в Левашинском районе абсурдная ситуация. Рядом два соседствующих селения, их внесли в разные зоны по кадастровой стоимости, в итоге в первом случае одна цена, а в другом – в два раза дороже. Хотя дома однотипные. У кадастровой стоимости совершенно другие параметры. Там берётся рыночная стоимость, есть коэффициент, по зонам делится, и люди начинают оценивать, не видя строение», – считает эксперт.
Кадастровая оценка также проводится раз в пять лет. Существует три подхода для определения кадастровой стоимости, и все они так или иначе ориентированы на рыночную ситуацию. Например, на то, сколько стоит подобного рода жилище на рынке, на цены сделок с объектами недвижимости, информацию об арендных ставках и т. д. Один из методов, например, вообще исходит из тех затрат, которые понадобились бы для строительства точно такого же дома с учётом износа. Причём учитываются современные цены на строительные материалы, расходы на сделки с земельными участками, подключение к коммуникациям и прочее.
В результате оценщики дагестанской недвижимости раскроили значение кадастровой стоимости на три части: минимальное, среднее и максимальное (для каждого из видов строений: индивидуального жилищного строительства, многоквартирных домов и прочего). Применение того или иного значения зависит от инфраструктуры и месторасположения здания. Но, к примеру, по данным публичной кадастровой карты, квадратный метр дома по адресу Нахимова, 1, площадью более 5 тысяч м2 оценён в 2 487 рублей. Кадастровая оценка здания, находящегося сразу за ним по улице Ярагского, 59а (при квадратуре 717 м2), составляет 12 тысяч за м2.
При этом по ИЖС Махачкалы максимальная оценка квадратного метра превышает минимальную в 3 831 раз. Можно представить, что будет, когда по кадастровой стоимости будет исчисляться ещё и налог на имущество «физиков». (В Дагестане новый порядок ещё не принят, дедлайн – 2020 год.) Для многоквартирных домов эта разница составляет – 18 раз, для торговых объектов – 40, для зданий офисно-делового назначения – 139, для социальной инфраструктуры – в 3 825 раз, для производственных объектов – в 22,7. Как сообщили «ЧК» в Кадастровой палате, они предпочитают придерживаться при оценке только среднего значения.
То, насколько отличается кадастровая оценка от инвентаризационной, довольно наглядно показывает следующий документ. В 2012 году Минэкономразвития подготовило указ, в котором рекомендовало физическим лицам высчитывать инвентаризационную стоимость своего имущества как 0,03 долю (!) от его кадастровой оценки. Причём в случае стихийных бедствий восстановление имущества идёт по инвентаризационной стоимости.
УФНС по РД планирует дополнительные поступления налога на прибыль в размере 60 млн рублей. Не окажется ли всё наоборот? «Справедливая», приближённая к рыночной оценка недвижимости даст дополнительную нагрузку на бизнес, приведёт к удорожанию аренды. В 2013 году Правительство РД уже подняло коэффициенты, используемые при расчёте земельного налога. (Это без учёта «справедливой» кадастровой оценки земельных участков, которая ещё не применяется при налогообложении земель.) Это влетело в копеечку владельцам крупных бизнес-площадей. «Для меня налог вырос почти в 10 раз. Участок обходился мне около 16 тысяч рублей, а теперь я должен платить 190 тысяч. И это ещё не всё. С первого июля 2016 года начнёт действовать закон о торговых сборах – 50 рублей с квадратного метра в квартал. Это мне будет стоить 2,5 млн рублей ежеквартально, дополнительно к тем налогам, которые и так платил», – поделился владелец одного из крупных магазинов. ]§[
- 2 просмотра