[ Домовладельцы, в строй! ]

Скоро чистая квартира при неухоженном подъезде перестанет служить достаточным основанием опрятности её хозяев. И даже больше: неряшливое отношение к подъездам и прилегающим территориям дома будет являться прямым нарушением жилищного законодательства. Быть радетельными хозяевами всего дома в комплексе придётся либо добровольно, а потому и обойдётся дешевле, либо в принудительном порядке.

1 марта 2007 года – рубеж, за которым мы сможем увидеть, какой жилищный фонд и какое ЖКХ нас ждёт в ближайшие как минимум 3-5 лет. Следуя свойственному нам пофигизму, оставим всё как есть: те же тёмные подъезды, заброшенные прилегающие территории, оплату неполученных коммунальных услуг или сверхоплату за счёт завышенных нормативов – али же уподобимся финнам, известным своей безукоризненной чистоплотностью и домовитостью?

Приучить нас к бережному отношению к нашим домам взялся Жилищный кодекс. Как гласит вводный к нему закон, до 1 января 2007 года все жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых его члены полностью оплатили паи за предоставленное им жильё, должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья.

Новый Жилищный кодекс призван упорядочить отношения собственности, в том числе и в особенности между жильцами многоквартирных домов, переложить, наконец, ответственность за состояние дома на самих жильцов. В более отдалённой перспективе задачи Жилищного кодекса шире. Под лежачий камень вода не течёт. Собственники квартир, оставшиеся один на один с проблемой обшарпанных общих помещений и мусорных свалок на прилегающих территориях, лишившись праздного удовольствия иметь вечно виноватого в лице ЖЭУ или домоуправления, начнут экономнее подходить к ведению домового хозяйства, минимизировать платежи за коммунальные услуги, стимулируя таким образом и предприятия ЖКХ снижать издержки.

Выбор способов организации «домашнего» хозяйства, согласно кодексу, заключён в «трёх соснах»:

1) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищным кооперативом (ЖК);

2) управление управляющей организацией;

3) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

Способ управления выбирается на общем собрании собственников дома. Попытаемся выяснить, в чём отличие одного от другого.

На наш взгляд, этот способ управления является наиболее предпочтительным в силу следующих причин: во-первых, он минимизирует возможности влияния третьих лиц, и в первую очередь, органов местного самоуправления, на процесс управления домом; во-вторых, более остальных способствует экономии расходов и времени жильцов на «домоведение»; в-третьих, в жилищном законодательстве наиболее полно отражён именно этот способ управления, что позволит гражданам снизить риски возникновения правовых коллизий.

Принципиальное отличие ТСЖ от ЖК (ЖСК) состоит в том, что первый создаётся собственниками квартир для совместного управления общим имуществом многоквартирного дома, а ЖК (ЖСК) – объединение граждан для приобретения (строительства) дома и последующего управления им. Собственником квартиры в кооперативном доме член кооператива становится только тогда, когда полностью оплатит стоимость принадлежащего ему пая. Именно для таких случаев полной оплаты пая всеми жильцами кооператива требует преобразования ЖК (ЖСК) в ТСЖ.

Для того чтобы управлять имуществом, необходимо определить это имущество. В первую очередь, необходимо определить границы земельного участка, относящегося к этому дому. Согласно и Земельному кодексу (ст. 36), и вводному к Жилищному кодексу закону (от 29.12.04 г. №189-ФЗ, ст. 16 пп. 2–5), участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в отношении которого уже проведён кадастровый учёт, переходит бесплатно в общую долевую собственность хозяев квартир многоквартирного дома (ёще один повод не спешить с завершением кадастрового учёта земель). Если же границы участка не сформированы, тогда любое лицо, уполномоченное общественным собранием жильцов, вправе обратиться в Кадастровую палату и Земельный комитет с заявлением оформить границы участка, а также внести его в систему кадастрового учёта. И в этом случае земля перейдёт в общую собственность жильцов бесплатно. Решение о закреплении в собственность участка должно приниматься в течение двух недель. При отсутствии кадастровой карты на её составление отводится дополнительно ещё один месяц. Границы участка устанавливаются с учётом используемой площади и норм земельного и градостроительного законодательства, то есть так называемых «красных линий», смежных земельных участков, естественных границ участка.

Пока жильцы не оформили долевую собственность на прилегающий земельный участок, он фактически будет находиться в муниципальной собственности. Когда же собственность жильцов будет очевидной и юридически подкреплённой, то они сами станут выбирать: разрешить или нет строительство магазина на их участке, и если да, то получать доходы от сдачи земли в аренду, используя полученные доходы на благоустройство дома.

Преимуществом ТСЖ является его самостоятельность в вопросах управления домом. Так, ТСЖ сам устанавливает смету доходов и расходов, размер обязательных взносов для его участников, оно вправе приобретать участки для застройки и т. д. ТСЖ может само непосредственно управлять домом, а может заключить договор с управляющей организацией. Во втором случае с каждым жильцом дома управляющая организация заключает договор, а также берётся полностью обслуживать дом как в части его эксплуатации, так и обеспечения коммунальными услугами. В заключаемых с жильцами договорах указывается весь перечень услуг, а также порядок формирования стоимости услуг такой организации. Договор заключается на срок от 1 года до 5 лет. Его краткосрочность позволит реально выбрать лучшего домоуправленца. Экономии расходов на «домоведение» будет способствовать и заинтересованность членов ТСЖ меньше платить за услуги. Как известно, оплату коммунальных услуг можно производить как по нормативам, так и по показаниям специальных измерительных приборов. Ни для кого не секрет, что эти нормативы в 3–4, а то и более раз превышают реальный уровень потребления гражданами коммунальных услуг, в том числе и из-за изношенности сетей. Для ТСЖ жизненно важным становится как замена устаревших сетей на «долгоиграющие», так и установление приборов учёта, фиксирующих реальное потребление газа или воды.

Лазейка для сохранения существующего положения дел в нашем ЖКХ, дающая возможность укрепить монополию предприятий этого комплекса, на наш взгляд, таится в институте назначаемого управления. Если в течение года со дня введения в действие Жилищного кодекса собственники помещений не выбрали способ управления многоквартирным домом, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. В течение 10 дней по окончании конкурса собственники квартир должны быть оповещены о его результатах и об условиях договора управления их домом. Примечательно, что этот договор является обязательным для заключения жильцами, по сути, принудительным. И отказ жильцов от его заключения, как и разногласия в условиях договора могут быть оспорены органом местного самоуправления в судебном порядке.

Далее, ещё одна опасность для пассивных жильцов многоэтажек – заключение такого принудительного договора может проводиться и без предварительного конкурсного отбора управленца, в случае, если конкурс признан несостоявшимся. В любом случае есть серьёзная доля риска получить управляющую компанию, подконтрольную местной власти. Если учесть, что в распоряжение этих компаний будут поступать все обязательные платежи собственников жилья как за содержание и ремонт домов, так и за коммунальные услуги, то мы опять наступим на одни и те же грабли – получим монополистов, сконцентрировавших у себя одновременно функции ЖЭУ и ГЕРЦа. О прозрачности таких монстров, да ещё с учётом сохранения муниципальной собственности на предприятия ЖКХ, придётся только мечтать, и существующая нынче система «ЖЭУ (услуги) отдельно – ГЕРЦ (оплата) отдельно» нам покажется тогда пределом острой рыночной конкуренции.

Ещё одна настораживающая формулировка из кодекса: орган местного самоуправления назначает открытый конкурс по выбору управляющей организации даже для тех домов, где выбранный способ управления не реализовался в течение года до дня проведения указанного конкурса. При этом в самом Жилищном кодексе нигде не упоминается, как признаётся выбранный способ нереализованным. Например, если жильцы выбрали непосредственное управление домом, они сообща должны бы заключать договор на содержание и ремонт дома, а по коммунальным услугам рассчитываться каждый отдельно. В наших условиях правового нигилизма нетрудно догадаться, что очень многие обойдутся устной договорённостью с уборщицей или маляром об оказании последними услуг. Как здесь доказать, что выбранный способ управления домом реализовывался? И таких домов, скорее всего, окажется много. Признать отсутствие реализации выбранного способа управления домом и навязать управляющую организацию будет не слишком сложно.

У жильцов домов с назначенным управленцем прав много меньше, чем у членов ТСЖ. Размер платы за содержание и ремонт жилых помещений будет устанавливать местная власть. Хуже того: как институт, который сам устанавливает завышенные нормативы по коммунальным услугам и одновременно выступает собственником практически всех предприятий ЖКХ, муниципальная власть не будет заинтересована в снижении оплаты ни за содержание жилых помещений, ни за услуги ЖКХ. «Заморозить» кризисное состояние в ЖКХ при таком раскладе и получить ещё привесок в виде гибрида ЖЭУ-ГЕРЦ – элементарно.

Поспособствовать консервации положения дел помогут и нормы ЖК, касающиеся финансов. Во-первых, субсидирование никто не отменял. Во-вторых, в самой последней 165-й статье кодекса в п. 2 написано, что органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ либо ЖК бюджетные средства на капитальный ремонт дома. Тогда может оказаться, что для их получения собственники квартир сознательно начнут затягивать принятие решения по способу управления домом, «напрашиваясь» на назначаемую управляющую организацию. Ибо выплату бюджетных средств всегда можно увязать с угодным выбором. При таком нерадужном исходе и наш жилой фонд, и наше ЖКХ рискуют продолжить тупиковое существование. Правда, выбранный способ управления может быть изменён собранием собственников жилых помещений в любое время. Вот только поймут ли жильцы насущность перемен? ]§[