Актуальность темы коммунальных услуг усиливается с приближением холодов… Поэтому об этом мы пишем всё чаще и чаще. Сегодня поговорим о самостоятельном управлении многоквартирным домом и не только. Поводом послужило письмо жителей улицы Амирханова (Маячная) (см. номер писем,10 стр. – Прим. ред.). Их интересовало, в частности, что же такое техническое обслуживание квартир и нужно ли за него платить, каков смысл статей 161 и 164 Жилищного кодекса РФ и некоторые другие вопросы.
Обычно мы не строим свои публикации в форме вопрос-ответ, но на этот раз мы решили этим правилом пренебречь, благо заявленные в письме вопросы показались нам очень актуальными на этот период времени. Итак…
Статья 161 ЖК РФ «Выбор способа управления многоквартирным домом» указывает, что жильцы многоквартирного дома (собственники помещений) на общем собрании имеют право выбрать один из способов управления многоквартирным домом, к числу которых относятся: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление ТСЖ, ЖК или СПК и третий способ – управление управляющей организацией. Жильцы улицы Амирханова выбрали первый способ. Имеет ли право общество с ограниченной ответственностью при ЖКХ Махачкалы (ЖЭУ) с приватизированных квартир в общем дворе взимать плату за так называемое техническое обслуживание1, когда жильцы написали заявления в ЖКХ и отказались от этих услуг?
Если жильцы отказались от этих услуг и выбрали самоуправление, то им надлежит выбрать и заключить договор с управляющей организацией, которая, в свою очередь, должна оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений на условиях и в объёме, предложенных собственниками. Совсем другое дело то, что закон не запрещает заключение смешанного договора, это когда, к примеру, выбрав способ непосредственного управления, общее собрание уполномочивает управляющую организацию выступать в отношениях с третьими лицами (ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями) от имени собственников. Главное – это договор. Если же его нет, собственники помещений не выбрали способ управления самостоятельно или же принятое ими решение не было реализовано, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Следует знать, что в структуру платы за жилое помещение включены и расходы по управлению многоквартирным домом. Однако функции управления законодательно не установлены. Следовательно, в договор управления необходимо включать и перечень таких функций (существенные условия договора управления многоквартирным домом указаны в ст. 162 ЖК РФ).
Общий смысл ст. 164 ЖК РФ «Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме» состоит в том, что собственники помещений в доме имеют два варианта управления своим многоквартирным домом: лично или через своих представителей. Первый вариант (то есть лично) предполагает, что собственники помещений самостоятельно вступают в договорные отношения с организациями, которые предоставляют жилищные и коммунальные услуги, а второй вариант предусматривает вступление в договорные отношения не лично, а через представителя (один или несколько), действующего по доверенности, выдаваемой ему собственниками помещений (всеми или большей частью).
У обоих вариантов есть свои плюсы и минусы. Взять хотя бы личное управление. Во-первых, в этом случае каждому собственнику от своего имени надлежит заключить договор на снабжение его соответствующими коммунальными ресурсами (энергией, водой, теплом и так далее). Это позволит избежать так называемых веерных отключений, так как каждый будет нести персональную ответственность за неуплату услуги. Во-вторых, организация, предоставляющая, скажем, электричество, будет знать своего рода «кредитную» историю неплательщика. В таком случае у каждого собственника должен стоять индивидуальный прибор учёта, а ведь это получается целая сеть не только со своими издержками, но и с экономией средств. Интересно, что все считают ограничение подачи электроэнергии потребителю (в связи с неоплатой) в виде отключения электроэнергии незаконным. И действительно, ресурсоснабжающая организация не имеет права в одностороннем порядке расторгать договор электроснабжения (ст. 546 ГК РФ). Однако Верховный суд РФ решением от 24.06.2003 г. указал, что прекращение энергоснабжающей организацией предоставления услуг (подачи энергии) потребителю-гражданину до ликвидации им задолженности, возникшей в связи с неоплатой потребителем энергии, не является отказом энергоснабжающей организации о расторжении договора в одностороннем порядке.
1. Согласно постановлению от 27 сентября 2003 года Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», техобслуживание включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии внутридомовых систем, то есть нормальное (в соответствии с нормативами и стандартами) функционирование конструкций, оборудования и технических устройств. Система техобслуживания (куда входит содержание и текущий ремонт) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объёмах материальных и финансовых ресурсов. То есть техобслуживание и ремонт инженерных систем зданий включают в себя диспетчерское и аварийное обслуживание, осмотры, подготовку к сезонной эксплуатации, текущий и капитальный ремонт. Из смысла указанного выше постановления техобслуживание проводит организация по обслуживанию жилищного фонда. Сам же жилой фонд может быть частным, государственным, муниципальным и общественным. Если жилой фонд частный, то собственники сами выбирают и заключают договор с обслуживающей организацией. Кроме того, в ст. 154 ЖК РФ (структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги) указано, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги. Как видно, техническое обслуживание в этот перечень не входит.
Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключёнными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
- 1 просмотр