[ Рынок недвижимости ]

В настоящий момент Махачкала среди административных центров субъектов федерации в ЮФО занимает по показателям развития рынка недвижимости далеко не первое место. Цены на жильё просто демпинговые, особенно по сравнению с такими городами ЮФО, как Краснодар, Сочи и Ростов-на-Дону. Рынок недвижимости Махачкалы находится пока в зачаточном состоянии.

Для Махачкалы характерен большой разброс цен на недвижимость – стоимость квадратного метра на окраинах и в старом жилом фонде может быть в добрый десяток раз ниже, чем, например, в элитном массиве Караман (название происходит от одного из кумыкских родов и дословно переводится как «герой», однако тех самых героев среди его жителей, по неофициальной информации, немного – космонавт, ветеран ВОВ и парочка Героев России, остальные – местные чиновники и бизнесмены) на побережье Каспийского моря. Наиболее активно ведётся коттеджное строительство практически по всему каспийскому побережью, наименее активно развиваются сегменты жилья эконом-класса и социального жилья. Если в Дагестане запланированы темпы реализации нацпроекта «Доступное жильё» в объёме 1,2 млн кв. м в год, то в прошлом году было введено в строй только 412 тыс. кв. м жилой недвижимости. В настоящий момент ведётся работа по учёту строений на территории муниципального образования «Махачкала». Пока работа не завершена, и точных данных об общем жилом фонде города нет.

Положительным моментом этого года является то, что ипотечная ставка в банках Махачкалы снизилась до 10,75 %, первоначальный взнос составил 10 %. А также то, что в этом году, по словам президента Республики Дагестан Муху Алиева, был решён вопрос о выделении жилья ветеранам ВОВ, Героям России, воинам-интернационалистам: все они обеспечены жильём.

Миграция

Что касается миграционных процессов в республике, то сальдо остаётся отрицательным. Пока мало желающих переезжать в Дагестан из районов Крайнего Севера, радиационных катастроф и т. п., несмотря на то, что недавно правительство республики приняло постановление о выдаче жилищных сертификатов этим категориям граждан. Зато из республики активно выезжают представители ряда диаспор, в первую очередь русские и горские евреи. Небольшой процент приезжих наблюдается лишь со стороны лезгинской диаспоры Азербайджана.

Цены на жильё

В Махачкале в настоящий момент сложились следующие цены на квартиры: 1-комнатные – $ 27 тыс., 2-комнатные – $ 49 тыс., 3-комнатные – $ 54 тыс., 4-комнатные – $ 60 тыс. Как мы видим, по мере роста площади квартир ценовой разрыв сокращается. Наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры. Многокомнатные квартиры пользуются настолько маленьким спросом, что на рынке наблюдается настоящий демпинг: так, например, в домах так называемого «Кизилюртовского проекта» можно приобрести четырёхкомнатную квартиру за $ 45 тыс. на вторичном рынке.

На рынке индивидуальных строений совершенно другие цены. Средний дом в Махачкале, по нашей информации, стоит $ 147 тыс. В данном случае невозможно сказать, чем вызван подобный дисбаланс: вероятнее всего, дело в том, что большая часть предложений сосредоточена в элитных кварталах застройки вдоль Каспия, тогда как на окраинах активность рынка низкая и вычислить стоимость индивидуального жилья там не представляется возможным ввиду отсутствия как спроса, так и предложений.

Что касается первичного рынка жилья, то в Махачкале в связи со спецификой рельефа при ценообразовании учитывается сейсмостойкость. В среднем же по городу стоимость квадратного метра составляет $ 600 в строящихся домах, $ 800 в готовых домах, чем ближе к центру и к Каспийскому морю, чем выше сейсмические показатели, тем выше стоимость, вплоть до 1200 долларов/кв. м.

Средняя цена земельных участков в Махачкале составляет около $ 6 тыс. за сотку. Как и на рынке индивидуального жилья в целом, сохраняется большая ценовая «вилка»: по городу стоимость сотки может составлять $ 3 тыс. на окраине, а в центре, на Карамане, или по Cулакской трассе с видом на море эта сумма может превышать $ 20 тыс.

Из всего перечисленного можно сделать вывод о том, что рынок недвижимости в Махачкале ещё совсем незрелый. Однако как центр субъекта федерации Махачкала представляет несомненный интерес для инвестиций в строительство, в первую очередь социального жилья и жилья эконом-класса. Этому способствует рост доходов населения, а также относительная нормализация обстановки на Северном Кавказе. Однако перетекание рынка жилья Махачкалы и всего Дагестана в целом в цивилизованное русло может занять не год и даже не два.

ИА DAILYSTROY (Россия)

20 августа 2007