«Люди как люди... квартирный вопрос только испортил их...» Эта знаменитая фраза, произнесённая булгаковским Воландом в 30-е годы века минувшего, сохраняет свою злободневность и в веке нынешнем.
Многие брались решить жилищную проблему. Никита Хрущёв к 1980 году обещал построить коммунизм. Михаил Горбачёв к 2000 году гарантировал каждой семье отдельную квартиру. Дмитрий Медведев к 2012 году планирует ежегодно строить не менее 1 кв. м жилья на каждого человека.
Мы устали от вечной скученности и неустроенности. Устали от постоянного роста цен на покупку и аренду жилья. Не понимаем, почему при наших мизерных зарплатах цены на жильё в несколько раз выше, чем в США и Евросоюзе. Нас раздражают вызывающе роскошные особняки нуворишей и недоступное «элитное жильё», как грибы растущее на территории бывших дворов и детских площадок.
Как мы живём?
Большинство дагестанцев чувствует тесноту своих домов и квартир. Но очень немногие знают, насколько хуже мы живём по сравнению с жителями других стран и регионов.
Если сравнить (диаграмма 1) площадь жилья, приходящегося на 1 человека (данные 2006 года), то наша скученность кажется ещё более ужасающей. Норвежец проживает на 74 кв. м, жалующийся на невыносимую тесноту японец – на 31 кв. м, а «счастливый» махачкалинец – на 10,7 кв. м!
Площадь, на которой приходится жить «среднему махачкалинцу», в 4–7 раз меньше, чем в США и Европе, в 2 раза меньше, чем в России, в 1,6 раза меньше, чем в среднем по Дагестану (диаграмма 2). При этом «простой махачкалинец» реально живёт ещё хуже, так как в средней оценке присутствует достаточно много тех квадратных метров, на которых проживают «непростые махачкалинцы».
Не будем говорить про качество этих «квадратных метров» и бесперебойность обеспечения жилья теплом, водой и светом. Добавим лишь, что 47,7 % жилья дагестанцев не имеет водопровода (в России – 24 %), 58,9 % – канализации (в РФ – 28 %), 46 % – отопления (в РФ – 19,5 %), 72,9 % – горячей воды (в РФ – 36,6 %).
Цена квадрата
Если сравнить нашу реальную зарплату со стоимостью квадратного метра жилья на вторичном рынке, то словосочетание «доступное жильё» приобретает оттенок иезуитской иронии.
Сколько квадратных метров можно купить на дагестанскую месячную зарплату (с учётом её «конвертной» части)? Меньше 0,3! А доступным жильё начинается при нормативе 3 кв. м. Разрыв – 10 раз!
Чтобы купить нормальную квартиру площадью 125 кв. м, нужно потратить всю зарплату за 35 лет. А ведь нужно кормить семью, одевать, обувать, оплачивать коммунальные услуги. Если быть супербережливым и откладывать из зарплаты на покупку нормального жилья, то среднему дагестанцу нужно работать и копить на квартиру 103–140 лет. К сожалению, мы живём в два раза меньше.
Когда в государственных СМИ утверждают, что мы стали жить лучше, то в качестве доказательства нашего благополучия часто приводят примеры бурного жилищного строительства и цену сотки земли в центре Махачкалы (которая давно зашкалила $ за 100 тыс.). Но фактически – это лишь доказательства нашего неблагополучия и уродливости дагестанской экономики, которая не предусматривает нормальной жизни для людей.
Что нам стоит дом
простроить?
Сколько мы строим? Говорят, что много. Даже звучат мнения, что в Дагестане наблюдается настоящий строительный бум. Так ли это? (Диаграмма 3) В 2006 году построено 0,7 млн кв. м жилья. В 1995 году – 0,4 млн кв. м, а в 1990 – 0,88 млн кв. м. Много или мало? В 1990 году на одного дагестанца приходились 15,3 кв. м жилья, а в 2006 году – 16,2 кв. м. Наши жилищные условия улучшаются на 0,056 кв. м в год. Наглядно это представляет собой квадрат со стороной 24 см. Этого как раз хватает, чтобы стоять по стойке смирно, если размер обуви меньше 40. Например, в Москве строится 0,3 кв. м – почти в 6 раз больше.
Чтобы обеспечивать жильём только ежегодный прирост населения, в Дагестане нужно строить не менее 0,85 млн кв. м жилья (на этот уровень мы вышли за год до распада СССР). А кроме этого, есть накопленный дефицит жилья, который тоже нужно удовлетворять. Если исходить из логики Дмитрия Медведева (по 1 кв. м на жителя), то в год нам нужно строить не менее 2,7 млн кв. м жилья. То есть мы строим лишь четверть от требуемого (а в РФ – треть от заданного уровня). Можно ли назвать происходящее в республике строительным бумом? Нет.
Даже если темпы роста жилищного строительства сохранятся на уровне последних лет, к 2020 году при ежегодных объёмах вводимого жилья в 1,5 млн кв. м на одного дагестанца будет приходиться 19,3 кв. м (уровень РФ 2000 года).
Дефицит
Почему в Дагестане невероятно высокие цены на жильё? Потому что спрос значительно превышает предложение. Объём дефицита жилья примерно равен объёму всего жилого фонда.
Какая жилая площадь должна приходиться на 1 жителя?
Если взять за основу имеющиеся темпы строительства, а также провозглашённую Дмитрием Медведевым задачу (начиная с 2012 года строить в год по 1 кв. м на жителя), то к 2020 году на одного жителя РФ (при стабильной численности населения) должно приходиться от 31 до 38 кв. м.
Разница между этим уровнем (31 кв. м на человека) и тем, что мы имеем сегодня, даёт величину дефицита жилья в республике (диаграмма 4). В 1990 году дефицит составлял 29,5 млн кв. м (из них 52,2 % – дефицит жилья в городах), в 1995 году эта цифра выросла до 36,8 млн кв. м (из них 53,8 % – в городах), в 2000 году – до 40,1 млн кв. м (из них в городах – 51,6 %), в 2006 году – 39,4 млн кв. м (из которых в городах – 53,6 %).
То есть дефицит жилья увеличился с 1990 года на 10 млн кв. м и сохраняется примерно на уровне 2000 года. Качественно в лучшую сторону эта ситуация не меняется. Если с 2012 года мы будем строить в год по 1 кв. м на человека, то к 2020 году удастся ликвидировать только треть накопленного дефицита. Полностью покрыть дефицит можно будет только к 2035 году. И только тогда можно будет ожидать снижения рыночной стоимости жилья в 1,5–2 раза. Это означает, что как минимум два поколения дагестанцев могут не рассчитывать на приобретение нормального жилья.
Если проанализировать ситуацию с дефицитом жилья в городах (диаграмма 5), то 53 % приходится на Махачкалу (дефицит жилья – 11,2 млн кв. м). С имеющимися темпами жилищного строительства «квартирный вопрос» в нынешней столице Дагестана удастся решить лишь к 2040 году. Для этого нужно увеличить жилищный фонд в 3 раза (то есть, по сути, построить ещё две Махачкалы). При этом возрастёт плотность застройки центра многоэтажными домами, частными домами будут застроены все территории пригородов от Сулака до Манаса, а нагрузка на инфраструктуру в Махачкале увеличится более чем в 2 раза.
В Дербенте и Хасавюрте дела обстоят чуть лучше. В Дербенте дефицит жилья составляет примерно 1,9 млн кв. м (9 % от общего дефицита жилья в городах), а в Хасавюрте – 2,3 млн кв. м (11 %). Уровень обеспеченности жильём на 25–30 % выше, чем в Махачкале (в 2006 году в Дербенте приходилось 13,4 кв. м на 1 жителя, а в Хасавюрте – 12,5 кв. м). Но ситуация тоже очень далека от обозначенных Медведевым стандартов.
Цена вопроса
Сколько нужно, чтобы дагестанцы перестали ощущать остроту квартирного вопроса? По самым грубым прикидкам – от 1 до 1,5 трлн рублей. Если сравнивать с ВРП Дагестана, то примерно 10–15 лет работы всей республики. Учитывая, что кроме жилья людям ещё нужно питаться, одеваться и платить за свет и газ, то этот процесс растянется на 30–45 лет.
Устраивают нас такие сроки? Нет! Значит, нужно что-то менять в нашей жизни. Нужно находить и предлагать новые решения в области развития территорий республики!
- 1 просмотр