«Я знаю, город будет!» – писал в начале прошлого века Владимир Маяковский. Похоже, власти Махачкалы также задались целью сделать из дагестанской столицы образцовый город. Только кто занимается строительством как в Махачкале, так и в других городах республики? Насколько строительство соответствует техническим правилам и нормам? Ряд конфликтов, где жители протестовали против решения местных властей, давших разрешение на строительство высотных домов в их дворах, получили широкую огласку. Несколько дел рассматриваются в суде и в данное время.
Чья земля?
Как же получить земельный участок для строительства?
Согласно ст. 31 Земельного кодекса РФ, гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении вместе с технико-экономическими обоснованиями проекта строительства должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения и размер земельного участка. Если взять за пример строительство жилого дома, то проектно-сметную документацию необходимо согласовать с органами санэпиднадзора, пожарными службами, Комитетом по экологии и природопользованию, Управлением архитектуры и градостроительства. Кроме того, составляется кадастровый план на земельный участок для регистрации собственности на землю.
Но простому человеку пройти все бюрократические сложности и собрать необходимое количество бумаг бывает просто невозможно. Зато без проволочек получают разрешительные документы хозяева строящихся махачкалинских многоэтажек. В некоторых случаях участки покупаются и оформляются на подставных лиц, в результате найти собственника для привлечения его к ответственности бывает практически невозможно.
Приведём конкретный пример. Так, жители Махачкалы, проживающие по улице Лаптиева, 55 «Б», обратились в Ленинский районный суд с иском к администрации Махачкалы и собственнику земельного участка Анатолию Молчанову с просьбой об отмене постановления городской администрации о выделении ему земельного участка в 600 кв. м для строительства 9-этажного жилого дома. Каково было их удивление, когда на первом судебном заседании, прошедшем 15 декабря 2005 года, Молчанов сказал, что впервые слышит о том, что является владельцем участка, и сумму в размере 1,3 млн рублей он и в глаза никогда не видел, а заплатить тем более не имел возможности. На второе заседание суда пришёл новый «владелец» участка – некий Шавшаев, но и у того не оказалось никаких правоустанавливающих документов на землю.
Судья Любовь Заишникова, по мнению жителей дома, «преднамеренно откладывает решение вопроса», пока не будут представлены все «законные» документы. Тем самым складывается мнение, что она боится гнева владельцев участка или представителей городской администрации, ходатайствовавших за выделение данной территории.
Кто и как контролировал выполнение постановления главы администрации г. Махачкалы Саида Амирова № 1858 от 22 августа 2005 года о предоставлении в собственность земельного участка Молчанову и выдавал разрешительные документы – пока остаётся загадкой. Все в суд!
Горожане, которые встают на защиту своих дворов, протестуя против возведения в них высотных домов, пока руководствуются только эмоциями. Многие из них и не подозревают, что имеют законное право участвовать в судьбе территории, на которой проживают.
Так, согласно п. 3 статьи 31 Земельного кодекса, «органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства». Там же фиксируется, что граждане имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в том числе путём выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.
Любое, по мнению граждан, несправедливое решение о выделении земельного участка можно оспорить в суде. Статья 59 ЗК гласит: «Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке» (кстати, в судебном же порядке можно признать и собственность на участок под частным домом, а не выкупать, как вынуждают сейчас – прим. ред.).
При этом убытки, причинённые гражданам или юридическим лицам в результате издания акта республиканских или местных властей, нарушающего права на землю и законные интересы лица, подлежат возмещению органом власти, издавшим такой акт. Жить по СНиПу
Немало копий сломано на темы , можно ли возводить многоэтажные дома во дворах существующих микрорайонов, насколько такое строительство соответствует закону.
Все технические условия по строительству в стране регламентируются СНиПами (строительные нормы и правила) 2.07.01-89. Согласно градостроительным нормам, территория города по признаку функционального использования должна подразделяться на три части: селитебную (жилые районы, общественные здания, места общего пользования), производственную и ландшафтно-рекреационную зоны.
Такое деление в Махачкале можно назвать условным, так как отсутствует генеральный план развития города и строительство происходит хаотично. Правда, пока можно отнести к производственной зоне Степной посёлок, где расположены бывшие производственные базы предприятий, но в условиях дефицита земли вполне возможно, что и эта территория будет скуплена под жилищное строительство.
Сошлёмся на ряд правил, приведённых в СНиПе, по которым чаще всего и возникают конфликты, связанные с занятием участков под строительство.
Между длинными сторонами жилых зданий высотой 2–3 этажа +следует принимать расстояния не менее 15 м, 4 этажа и выше – не менее 20 м, между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат – не менее 10 метров.
Расстояние от края основной проезжей части магистральных дорог до линии регулирования жилой застройки должно составлять не менее 50 м. Расстояние от края основной проезжей части улиц, местных или боковых проездов до линии застройки – не более 25 метров.
Ко всему этому нужно добавить, что зачастую застройщиком и чиновниками, выдающими разрешительную документацию, нарушаются санитарные нормы. По закону, расстояния между зданиями следует принимать на основе расчётов инсоляции (показателя, характеризующего прямое попадание солнечного света в окна квартир и иных объектов) и освещённости.
Кроме того, при проектировании и возведении многоэтажных домов должны учитываться придворовые территории. Приведём для читателей любопытную таблицу, где каждый может подсчитать, соответствует ли его двор установленным нормам (п. 2.13 СНиП):
Если взять в качестве примера четырёхподъездную пятиэтажку, в которой 60 квартир и минимум 150 жильцов, то получим следующие цифры.
Для детской площадки площадь составит 105 кв. м, для отдыха взрослых – 15 кв. м, для занятий спортом – 300 кв. м, для хозяйственных целей и выгула собак – по 45 кв. м. Итого получаем площадь двора в размере 510 кв. м (без учёта места для автомобилей). Для девятиэтажных домов эта цифра, естественно, намного больше. В тесноте, да не в обиде
Проблема уплотнения города существует не только в Махачкале. В Санкт-Петербурге, Саратове, Ярославле и других населённых пунктах страны местные жители организовывали массовые акции протеста против дополнительной застройки своих микрорайонов. Но, по слухам, мощное строительное лобби в ближайшее время готовится представить в Госдуму законопроект, согласно которому требования СНиПов будут пересмотрены, естественно, в пользу сторонников «уплотнения».
Во многих странах вообще не осталось дворов. Автору этих строк довелось жить в одном кварталов в самом центре Рио-де-Жанейро. Что такое уютный двор с беседкой, люди там забыли давно.
В Махачкале запас свободных земель почти исчерпан. Город зажат между горами и морем, до Каспийска возведены частные особняки, в северной стороне столица республики примыкает к Кумторкалинскому району.
В центре Махачкалы огромная часть (улицы Малыгина, Котрова, Ермошкина, Советская, Нурадилова) занята под старыми одноэтажными постройками. Но расселить людей, предоставив им жильё, и построить на этом месте многоэтажные дома не представляется возможным: в каждом доме прописано до десятка человек, и всех обеспечить квартирами нереально. По некоторым данным, уже существует неофициальное указание администрации Махачкалы, согласно которому запрещена регистрация граждан в частных домах по проспекту им. Расула Гамзатома и некоторым другим центральным улицам.
Проблема ещё и в другом. Все строящиеся многоэтажные дома подключаются к существующим системам водоснабжения, канализации, электрическим сетям. Коммунальная инфраструктура, рассчитанная максимум на 300 тысяч жителей, перегружена вдвое. Отсюда и регулярные отключения в домах горожан воды, света, тепла. Как может водопроводная линия, которая обеспечивала водой один-два пятиэтажных дома, дополнительно снабжать ею построенный рядом десятиэтажный дом?
Из-за отсутствия генерального плана развития города никто не занимается предварительным планированием и строительством водоводов, канализационных сетей; не прокладываются новые электрические линии. Если вовремя не остановить такое положение дел, то в ближайшем будущем Махачкала может погрузиться в темноту и задохнуться в собственных фекалиях. Впрочем, предпосылки такой страшной картины можно наблюдать и сейчас. Комментарий «ЧК»
Все задумываются над вопросами: проводят ли экспертизу уполномоченные лица и следят ли они за качеством строительства в так называемых «элитных» домах, какие строительные материалы используются, учитывается ли в проектах сейсмическая безопасность зданий?
По некоторым данным, стоимость разрешения на строительство одноподъездного дома в Махачкале составляет около $ 350 тысяч. Такие затраты, по мнению покупателей участков, позволяют обеспечить «законность» строительства на любом уровне.
Число жителей Махачкалы, права которых ущемлены в результате незаконного уплотнения, достигает 50 тысяч человек. Часть из них ещё пытается бороться с «ветряными мельницами» в местных судах, делающих всё, чтобы не принять заявления от горожан с исками к городской администрации. Да и в случае рассмотрения дела в суде для обитателей этих домов вероятность успеха нулевая.
Суды просто боятся выносить решения, отменяющие постановления мэра Саида Амирова. То же самое происходит и в отношении контролирующих и проверяющих органов, отвечающих за соблюдение строительных норм и правил при возведении домов.
А те самые 50 000 горожан, права которых вследствие незаконного строительства были ущемлены, могут стать «пятой колонной» во время предстоящих 12 марта выборов главы города. ]§[
- 4 просмотра