[ (Не)пристроенный город ]

Концепция территориального планирования Махачкалы должна была бы предполагать продажу муниципальной земли с аукционов по двум направлениям:

а) в центре города – только под строительство многоэтажных офисных помещений и бизнес-центров. Главным конкурсным условием (обременение участника аукциона) должно бы ставиться обустройство парковок в подвально-цокольных частях возводимых зданий. Парковок или гаражей в собственности застройщика, разумеется. Если инвесторы не готовы к этим техническим и расходным обязательствам, то они к аукциону не допускаются;

б) на южной и западной окраинах Махачкалы участки распродаются только крупным инвесторам под строительство высотных домов с большими парковыми зонами и лесонасаждениями. Если до выставления на аукцион земельных лотов выясняется, что нет технических условий для подключения новостроек к инженерно-коммуникационным сетям, застройщик-инвестор оплачивает муниципалитету фактические затраты на расширение сети в данной местности. Стоимость отчуждения муниципальной земли в собственность победителю аукциона должна быть в таком случае уменьшена на сумму затрат, и это должно быть оговорено в условиях проведения аукциона.

Это – в идеале. А у нас что? В центре города в малейшие зазоры втискиваются жилые высотные дома без обустройства парковок и подземных гаражей. В соседних высотках первые этажи облеплены пристройками. Если местные жители обжалуют в суды самовольные пристройки и постройки, нарушающие санитарные нормы или их права собственников, то администрация города тут же заступается за тех самовольщиков, которые дали взятки и получили в муниципальных службах разрешения. Если же кто-то из жильцов посмел самостоятельно, без разрешения администрации, застроить территорию (пусть даже и свою собственную), никакой суд не спасёт «самовольщика» – администрация снесёт по судебному решению, наслав судебных приставов и бульдозер. Конечно, столица при такой культуре градостроения обречена превратиться в кули (по-аварски: «хутор») Кишлак-Махи.

 

Строительный бум?

Отчего наши граждане так любят строиться? Известное «Каждый мужчина должен построить дом, посадить дерево и родить сына» тут ни при чём. Просто одним дагестанцам, и махачкалинцам в частности, негде жить, и они строят халупы, пригодные для жилья ровно настолько, насколько им позволяют карман и грозные муниципальные надзиратели. Эти элементарно выживают… Другие, обладая повышенной предприимчивостью и инициативностью, находят хитрые лазейки в структурах мэрии, участвуют в «левых», имитированных аукционах, за взятки получают разрешения, закреплённые постановлением градоначальника, и лепят в каждой подворотне магазинчики, гаражики, цирюльни, стоматологические кабинетики, видеопрокатные пунктики и прочее.

Жить дагестанцам негде. Спрос на жильё в разы превышает предложение. И это несмотря на то, что за двадцать постперестроечных лет местные власти выделили примерно 100 тысячам семей около 200 тысяч га земли для ведения личного и садового хозяйства и строительства жилья. Вроде бы общей жилой площади в республике хоть и меньше общероссийского уровня, но вполне достаточно, чтобы элементарно жить, разместиться. Уровень обеспеченности жильём у нас примерно 16,5 м² на каждого жителя. То есть на каждую среднестатистическую дагестанскую семью что-то около 70 м². И где же эти метры? Известна горькая ирония, что средняя температура пациентов в целом по больнице ничего не говорит о здоровье каждого больного. Так же и здесь – активных покупателей жилья впрок, жилья для внуков и правнуков у нас всего-то около 2 500 семей. То, что квартиры покупаются почти одними и теми же семьями, хорошо видно, когда проезжаешь по городу в ночное время суток – почти во всех окнах домов с давным-давно распроданными квартирами практически никогда не горит свет. У владельцев этих квартир, как правило, есть ещё жильё, и далеко не одно. Поэтому цены на жильё не падают и едва ли упадут. Рост цен, конечно, временно приостановился, есть лёгкое снижение на рынке вторичного жилья, но в конечном итоге цена опять поползёт вверх и не только из-за конъюнктуры нефтедолларового соотношения (по потребительской стоимостной шкале). Главная составляющая роста – засилье муниципальной власти, делающее сверхдорогой землю.

Вот представьте, что было бы, если бы аукционы проходили в реальном состязании, с реальными участниками. Официальные суммы от проданной с аукциона земли, которые идут в муниципальный бюджет, были бы во много крат больше, чем сегодня. Сегодня официальная стоимость чуть выше кадастровой – на аукционах делается один-два шага по 1,5 – 3 % – и сделка состоялась. За такую помощь-патронаж участники торгов платят огроменную взятку. И кто же теперь после этого криминального согласия может добросовестно контролировать соблюдение застройщиками СНиПов и САНПиНов? Если бы аукционы проходили открыто и в реальной конкурентной борьбе, земля была бы намного дешевле, чем сегодня. Земельные сделки с муниципалитетом в официальной своей части проходят по гораздо более низким ценам (3 – 4-кратная разница), чем на свободном рынке. Но в конечном счёте застройщики высоток не очень-то много и выигрывают. По крайней мере, стоимость земли сегодня составляет для них добрую треть общих затрат! То есть на свободном рынке инвестор не понёс бы существенно больших расходов, нежели сегодня при покупке с «помощью» чиновника. Только кто его пустит на свободный рынок?!

 

Давайте сопоставим

Сравните. В центральной Махачкале цены на землю колеблются в границах от $400/м² до $1300/м². А себестоимость одного квадратного метра 10-этажной новостройки примерно $400. Если б доступ на рынок земли и рынок строительных услуг был посвободней, застройщики вполне удовлетворялись бы нормой прибыли в 10 – 15 %. Тогда купить восьмидесятиметровую трёхкомнатную квартиру в новом доме можно было б за 1 млн 50 тысяч рублей. Кто стал бы покупать земельный участок за миллионы и, надрываясь, строить дом многие годы, если б можно было купить квартиру за миллион?

Подумайте, разве стал бы Верблюд строить десятиэтажный дом на маленьком участке в частном секторе на улице Титова, купленном у физических лиц, если бы на свободный рынок был свободный вход? Соседи, положим, недовольны, но… по большому счёту, это мужской поступок! Он не стал отжиматься в мэрии – взял и построил! Нам известно, в какую нервотрёпку вылилось ему это мужество, какие только службы ни доставали его, но он устоял. А что делать тем, у кого нет денег на строительство многоэтажек или нет мужества, чтобы завершить начатое? Приходится покупать в мэрии на псевдоаукционах. А что делать тем, у кого нет денег и на аукцион? Правильно – пристраиваться к имеющемуся жилью в брежневских пятиэтажках. Вот теперь опять можно возвращаться к «самоволкам».

 

Самострои… 

Как можно назвать людей, кто покупает землю и строит дома в районе прибрежных караманов на севере Махачкалы? Дураками? Да вроде нет, там цвет нашего чиновничьего сословия и практически все депутаты. Кем-кем, но дураками их точно не назовёшь. Почему же они покупают там землю и строят жильё без всякой гарантии государства или даже продавцов, что их жильё и земельный участок не заберут? Авантюра очевидная – там нет «зелёнок». Поэтому и участки по такой баснословно низкой цене – до 600 тысяч рублей за 6 соток! Схемы липовых сделок купли-продажи придумываются разные, но доминирует одна: якобы учреждение-арендатор земли на 49 лет договаривается с частной строительной фирмой о строительстве… санатория для детей или пансионата для пенсионеров. Якобы у учреждения-арендатора нет денег для оплаты строительных услуг, и поэтому она-де расплачивается земельными участками. В итоге строительство даже и не начинается, но земли уже нет – вся ушла в оплату «строительной фирме», которая, в свою очередь, продала наделы физическим лицам. Все-все в республике знают об афере, но никто не «парится». Спросите хотя бы бывшего начальника управления стройнадзора в МинЖКХ Маму Базманова – без запинки расскажет, любому следователю или прокурору поможет.

А почему бы не спросить экс-руководителя агентства лесного хозяйства Апудзи Расулова? Он тоже помог бы прокуратуре бескорыстно. Ну если не его – бывшего – может быть, нынешнего спросить, Магомеда Магомедзагидова, в каком состоянии он принял отрасль, сколько земель лесного фонда до него разбазарили, а сколько вообще осталось? И если не осталось, то, может быть, само агентство упразднить на фиг?

 

Болевая точка

Эта бессистемность, а на деле хорошо систематизированная коррупция, делает самовольное строение единственно возможным способом для малоимущих граждан расселить своих повзрослевших детей, женить и обеспечить сына собственным жильём. А что происходит дальше? К таким горемычным «самовольщикам» население относится с сочувствием, пониманием. Никто, в принципе, не возражает против таких вынужденных пристроек. Не столь великодушны граждане к самостроям хамовитых предпринимателей, что на поту и крови соседей делают свою жизнь более сытной и красочной. Тут они, добропорядочные собственники жилья и территории, к нему прилегающей, активно сопротивляются. Первым делом соседи готовят коллективный иск на соответствующее постановление мэра Махачкалы, который узаконивает незаконное строительство хамовитого выскочки. Мэрия по-своему права, однобоко-прямолинейно-примитивно права, как правило: земля муниципальная (!), значит, я имею право продавать её (?), вот и продаю. А то, что приобретатель земельного участка нарушает санитарные, строительные, противопожарные правила, залезает своими строениями на коммуникации, муниципалитет почему-то в упор не видит, не хочет видеть.

Короче говоря, граждане обжалуют в публичном порядке незаконный, по их мотивированному мнению, нормативный акт главы администрации. А что делает судья? Судья принимает иск и начинает задумываться, как бы не вступить с мэром в конфликтную ситуацию. Гражданский процесс – процесс состязательный, и судья в ходе слушаний обоснованно требует, чтобы стороны (жители против мэрии) доказывали свою правоту, исходя из имеющихся, добытых каждой стороной доказательств. Представитель мэрии, какой-нибудь, скажем, Гаджимуса, с лёгкостью принесёт в суд мэрские «доказательства» – какой Мурта Муртаев (Горстройархнадзор), какой пожарник или архитектор, находящиеся в непосредственном подчинении мэра Махачкалы, даст заключение о незаконности? За период поступления иска в суд, назначения заседания и предварительного слушания представитель мэрии подстёгивает «самовольщика» (напоминаем, что речь идёт только о тех, кому мэрия разрешила незаконное строительство своим постановлением): давай строй быстрее, когда построишь, никто сносить не будет.

К моменту, когда иск уже рассматривается по существу, «самовольщик» застраивает более половины сооружения. Судья обращается к истцам с вопросом, не желают ли они обратиться с иском не к мэрии, а к застройщику – в порядке частного судопроизводства, поскольку застройщик понёс материальные убытки, и теперь это не только частное дело жителей и мэрии: кто-то ведь должен возместить ему убытки, если всё возвращать в исходное положение (реституцию). Жители, ничего не поняв из слов судьи (а действия судьи на то и нацелены), настаивают на отмене мэрского постановления, а судья, на минуту удалившись в совещательную комнату, попросту отказывает в иске. Ни в СНиПы, ни в САНПиНы, ни в официальные толкования отдельных положений Гражданского и Градостроительного кодексов судьи не заглядывают. Не изучают они по собственному желанию и обзоры практики Верховного суда РФ по этим категориям дел.

На фотографии к статье – наглядный образец градостроения. Кто хочет, может в каждом переулке найти такой. Чтобы спасти город, массовые увольнения уже не помогут. Поможет, вероятно… ковровая бомбардировка, как в Грозном, и всесильный, чеченский опять же, президент.