Об ипотеке в Дагестане можно сказать теми же словами, какими говорят о настоящей любви. «Ипотека подобна привидению: все о ней говорят, но мало кто её видел». Какими бы эпитетами не награждали дагестанскую экономику, в её основе всё же лежат рыночные закономерности развития. В предстоящей серии статей мы, отталкиваясь от обратного, попытаемся объяснить, почему в Дагестане ипотеки не может быть. По крайней мере, пока.
Откуда взяться ипотеке?Для запуска ипотечных схем приобретения жилья нужны два фундаментальных условия: мощный строительный сектор и развитый рынок финансово-кредитных услуг. Причём судьбоносным является строительство. Наиболее совершенной принято считать ипотеку в США. Основы её теперешней двухуровневой конструкции были заложены в конце 30-х годов прошлого века командой президента Рузвельта. Но пик развития пришёлся на конец 70-х годов. Объясняется это просто. Именно в этот период были освоены дешёвые технологии массового строительства жилья.
Что собой представляет у нас сегодня строительная отрасль? Дагестан в целом повторяет динамику развития рынка жилья таких городов, как Москва и Санкт-Петербург. И тут, и там возводят большей частью элитное жильё. И тут, и там кажется, что этот сегмент рынка уже насыщен и вот-вот грядёт обвал цен. Но за годы прогнозных ожиданий цены только росли. Предпринимаемые Правительством России меры, в том числе пакет жилищных законопроектов, направленные на удешевление стоимости жилья, вряд ли в ближайшем будущем принесут ощутимые плоды. Это перспектива, как минимум, следующего десятилетия. Опять же – «ларчик просто открывается». Всё объясняет основополагающий закон рынка: цена формируется при взаимодействии спроса и предложения. Спрос на жилплощадь всё ещё устойчиво высокий. Предло- жение жилья, т.е. его строительство, пока не стало массовым. А «эксклюзивный» товар всегда стоит дорого. Включиться механизм ипотеки в массовом порядке в таких условиях не может. Ипотека – это способ расширить спрос на недвижимость, кредитуя его приобретение. А есть ли нужда расширять спрос, если при нынешних темпах строительства его и так предъявляется слишком много?
Следуя логике рыночного мышления, можно прийти к ещё одному, исключающему ипотеку выводу. Если на недвижимость предъявляется высокий спрос, значит, найдётся большое число желающих воспользоваться ипотекой. И здесь включается фундаментальный закон спроса и предложения: реальная цена на кредитные ресурсы при высоком спросе на них будет ВЫСОКА!!!
Уверена, что декларируемые 15% за ипотечный кредит на деле – фикция. Беспроцентные ссуды молодым семьям, якобы выдаваемые у нас в соответствии с подпрограммой «Молодая семья» Федеральной целевой программы «Жилище», тем более. Подтверждением служит нежелание общаться с прессой руководителя Дирекции программы «Молодая семья» Ислама Агаева. Ещё в сентябре прошлого года он обещал связаться с нами. Тогда свой отказ от беседы он мотивировал сменой Правительства РД, что вызвало его чрезвычайную занятость. Мы всё ещё надеемся изменить своё частное мнение об этой Программе в ходе непосредственного диалога с её руководителем.
Ипотека, по законам рынка, появится у нас тогда, когда рынок жилой недвижимости «пресытится» и у продавцов возникнут проблемы с быстрой реализацией. Определённые предпосылки пресыщения рынка дорогой недвижимостью прослеживаются уже сейчас.
Рассказ строителяОдин из руководителей строительной фирмы «Жангир» Рикматулла Рикматуллаев поведал нам «коммерческие тайны» своего бизнеса.
– Можете ли Вы сказать, что платежеспособный спрос на жильё падает?
– Сказать сегодня, что рынок жилья перенасыщен, нельзя. Но для желающих купить квартиру есть большой выбор. От панельных домов, возводимых ДСК, до элитных; от малогабаритных до квартир с большой площадью; от однокомнатных до пятикомнатных. Наша фирма на рынке работает с 1992 года. За это время ещё ни разу мы не давали объявления о начале строительства, потому что уже на этапе закладки фундамента у нас были клиенты.
– Какие схемы продажи жилья вы применяете?
– При заключении договора покупатель в обязательном порядке вносит 30-50% стоимости квартиры. Остальные суммы он может внести в рассрочку в течение года. Причём мы часто идём навстречу клиентам. Суммы первоначального взноса регулируются индивидуально. Многие покупатели – люди бизнеса, финансовые средства которых находятся в обороте. В случае же разовой полной оплаты мы предоставляем скидку, в среднем 15-20%.
– Не приходится ли им доплачивать в процессе строительства сверх оговорённой суммы?
– Нет, не приходится. Покупатель, заключивший с нами договор, получает недвижимость по цене соглашения. Наши риски снимаются за счёт того, что на полученные деньги мы сразу покупаем арматуру, материалы. Многие квартиры приобретаются через бартер на те же самые стройматериалы.
– Кто Ваши потенциальные покупатели?
– Примерно 60% квартир у нас покупают те, кто жильём уже обеспечен. Берут часто квартиры своим детям. Вот, например, в нашем недавно отстроенном доме из 46 квартир заселена лишь половина. Бывают покупатели, которые берут и по две квартиры, и по три квартиры, берут целыми площадками.
– Какие квартиры у Вас самые раскупаемые?
– Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры площадью 50 кв. м. В нашем последнем 96-квартирном доме, ещё не сданном в эксплуатацию, однокомнатные распроданы почти все. Цена на них колебалась от 14 тысяч долларов в начале до 25 тысяч долларов в конце строительства.
Комментарий «ЧК»Итак, очевидна тенденция. Покупают либо те, кто и без того обеспечен жилплощадью, либо те, кто смог «наскрести» на минимальную – однокомнатную квартиру. Цена 14-25 тысяч долларов, видимо, и есть порог доступности жилплощади для среднего класса потребителей. Квартирам с более высокой ценой приходится немного «подождать» своего хозяина.
Как сказал в беседе Рикматуллаев, спрос на элитное жильё «был, есть и никуда не денется». Если люди покупают по несколько квартир и даже, по слухам, этажей и домов, это уже не просто удовлетворение потребности в жилплощади. Кажется, покупка недвижимости стала своего рода формой вложения капитала. До тех пор, пока инвестирование в экономику будет сопровождаться высокими рисками, спрос на элитное жильё действительно никуда не денется. И предложение будет по большей части «элитное». Об ипотеке пока придётся забыть. ]§[
- 3 просмотра