Закончилось долгое и жаркое лето. Чем оно запомнилось махачкалинцам? Толчеёй на городских пляжах и отсутствием возможности отдохнуть на загородном побережье из-за того, что там практически не осталось мест свободного доступа. Впервые за последние годы проблема была поднята на заседании Правительства РД, прошедшем 1 августа. Что же изменилось с того времени и сколько стоит берег, который мы потеряли? Право на право Но сколько же земли на побережье Каспийского моря отдано под незаконную застройку? Президент РД Муху Алиев озвучил такие данные: «На берегу Каспия построены целые городки, захвачено незаконно 1270 гектаров рекреационных земель. С одной стороны, мы говорим о свободной экономической зоне рекреационного типа, а с другой допускаем захват побережья и незаконное строительство. Если не остановиться, никакой свободной зоны у нас не будет». Хочется добавить: нет не то что зоны, но даже общественных пляжей не осталось между Махачкалой и Каспийском, где в былые годы отдыхали тысячи дагестанцев и приезжих.
На том памятном заседании было решено до конца года провести инвентаризацию всех участков, а до этих пор приостановить любое строительство в рекреационной зоне. Услышав из уст президента заявление о том, что «сносить уже построенные дома было бы неразум-но», многие восприняли это как команду к действию.
Строительство началось и продолжилось ещё более быстрыми темпами. С чем это связано?
Попробуем объяснить на простом примере. Допустим, некий гражданин Магомедов приобрёл в собственность или арендовал на 49 лет участок на берегу моря. Пока у него ничего не построено, оспаривание законности его владения данной землёй находится в области публичного права. То есть можно оспорить публичный акт (постановление Правительства РД, администрации Махачкалы и т. п.), который закрепил право нелегитимной собственности за Магомедовым. Если же наш Магомедов начал строительство, то судебное разбирательство (с «подсказки» судей) переходит в область частного права. Теперь уже надо оспаривать не нормативный акт, а обратить требования против Магомедова, то есть незаконного возведения им дома. Подробнее о такой схеме мы уже писали в № 18 от 5 мая этого года. Напомним лишь, что иск, поданный по праву публичных правоотношений, не подлежит обложению госпошлиной, а за иск по частному праву придётся заплатить 900 рублей госпошлины плюс 2% от суммы материального ущерба. Поэтому и началась новая волна застройки побережья.
Обладать особняком на самом берегу моря стало элементом престижа для чиновников и бизнесменов. Кроме того, затратив минимальные средства (для примера, в Краснодарском крае такая недвижимость обошлась бы в десятки раз дороже), люди стали владельцами самой дорогой земли в республике. Граждане отдыхающие
Кто живёт на берегу? «Официальное», если его так можно назвать, и в то же время массовое заселение земель началось с 1998 года. Все земли выделялись (и выделяются) согласно распоряжениям Правительства РД и постановлениям главы администрации г. Махачкалы. Самые предприимчивые умудряются получить в Регистрационной палате так называемую «зелёнку» – право собственности на участок и домовладение.
«Черновик» располагает выпиской из справки, полученной в одной из структур администрации Махачкалы, в которой указано, кому, на основании чего и в каком количестве выделялась дорогая земля на каспийском побережье. В списке – работники МВД, прокуратуры, судьи, депутаты и люди с ничего не говорящими фамилиями, за которыми, скорее всего, стоят довольно известные в республике личности.
Утечка информации по грядущей инвентаризации прибрежных земель, видимо, появилась ещё до совещания. К примеру, за две недели до его начала, 13 июля, председатель Правительства РД Шамиль Зайналов подписывает распоряжение №195-р, где сказано: «Принять предложение Минимущества РД и администрации муниципального образования «Город Махачкала» об изъятии из земель запаса земельного участка площадью 0,0767 га, расположенного в рекреационной зоне побережья Каспийского моря на территории г. Махачкалы, в районе «Караман-4», переводе его в земли особо охраняемых территорий и предоставлении Бегову Омару Омаровичу в аренду сроком на 49 лет для строительства Дома отдыха».
Самое интересное в данном распоряжении не сам факт передачи бывшему депутату Госдумы и нынешнему председателю Партии пенсионеров Омару Бегову земельного участка, а небольшое уточнение – «перевод участка в земли особо охраняемых территорий».
Вы знаете, что такое земли особо охраняемых территорий? Согласно ст. 95 Земельного кодекса РФ, «к землям особо охраняемых природных территорий относятся: земли государственных природных заповедников, природных заказников, памятников природы, национальных, природных и дендрологичес-ких парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока, а также земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов».
Может быть, Омар Омарович собирается организовать на территории своего участка природный заповедник, или представители ханты или манси приедут на берег Каспия разводить оленей? Федералы или республиканцы?
Самое интересное, что распоряжаться землями побережья, начиная от Махачкалы до границы с Азербайджаном, органы исполнительной и муниципальной власти Дагестана не имеют права, так как эти земли находятся в федеральной собственности. Ещё в 1977 году Совет министров РСФСР принял Постановление № 105 «Об отнесении побережья Каспийского моря в Дагестанской АССР к курортам республиканского значения», согласно которому к курортам республиканского значения («республиканского» – на тот момент имеется в виду РСФСР. После развала СССР земли РСФСР стали федеральными. – Прим. ред.) относится побережье Каспийского моря от г. Махачкалы до границы с Азербайджаном (Махачкалинское, Манасское, Каякентское, Самурское взморья). В 1993 году в дополнение к предыдущему Виктор Черномырдин подписывает Постановление Правительства РФ № 498 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортной зоны на побережье Каспийского моря в Республике Дагестан».
Однако 25 мая 2005 г. Правительство РД выносит Распоряжение № 129-р «Об учреждении перечня земельных участков рекреационного назначения, предлагаемых для проведения торгов на право заключения договоров аренды сроком на 49 лет». Прокуратура РД обжалует в Арбитражном суде данное распоряжение; правительство, в свою очередь, направляет апелляцию и кассационную жалобу. Федеральный Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 2 августа 2006 г. выносит постановление оставить кассационную жалобу Правительства РД без удовлетворения.
Один из основных аргументов Правительства РД – земельные участки не являются курортами федерального значения «Побережье Каспийского моря», поскольку берег Каспия не отнесён к курортам в порядке, предусмот-ренном ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах». Однако, по мнению суда, законы и иные правовые акты законодательства СССР и РСФСР применяются постольку, поскольку не противоречат действующему законодательству. Так как Правительство РФ не установило иные границы и режим округа санитарной охраны на побережье Каспийского моря, то границы определяются на основании черномырдинского постановления.
Другой довод Правительства РД – оно ранее распоряжалось земельными участками, находящимися в границах округа санитарной охраны курорта федерального значения «Кас-пийское море», и поэтому спорные участки нельзя отнести к землям названного курорта. Но и здесь вышла нестыковка с законом: суд решил, что неправомерное распоряжение чужим имуществом не порождает у лица, которое распорядилось данным имуществом, прав на него. Особое мнение
Свои комментарии по поводу статуса прибрежных земель «Черновику» дали чиновники трёх ведомств, которых непосредственно касается данный вопрос. Мнение начальника отдела по управлению федеральными землями Территориального управления Росимущества по РД Раджаба Усманова: – Так чьи же земли побережья?
– Есть решения суда трёх инстанций (первой, апелляционной и кассационной), которые подтвердили, что Правительство РД не имеет никаких прав на земельные участки рекреационного назначения. Таким образом, Правительство РД принимает неправомерные постановления о выделении участков, так как земли являются российской собственностью в соответствии с федеральным законом. Есть Постановление Правительства РСФСР «Об отнесении побережья Каспийского моря в Дагестанской АССР к курортам республиканского значения», куда относятся земли от г. Махачкалы до границы с Азербайджаном. Единственный законодательный акт, который на сегодняшний день может определить статус этих земель, – это данное постановление.
Что касается ширины участков, согласно закону, существуют первая, вторая, третья рекреационные зоны. В первой зоне (50–100–200 метров от берега – в зависимости от ширины пляжа) запрещено любое строительство, нельзя предоставлять земельные участки даже в аренду. Сейчас пойдите на берег и увидите, как дома выходят прямо в море, что является грубейшим нарушением закона. Во второй зоне разрешается строительство, но за его целевым назначением должен следить государственный земельный контроль. – Что же делать, когда берег практически весь застроен?
– Сначала надо провести инвентаризацию и определить границы земельных участков. Где участки застроены, надо привести в порядок всю документацию, чтобы владелец платил в государственную казну деньги в полном объёме, а не так, как сейчас.
Сейчас у территориального управления «Росимущество» нет ни одного заключённого договора аренды федеральных земель. После того как суд поставит точку в этом вопросе и, как должно быть по закону, земли признают федеральными, я вижу следующий вариант распоряжения землями. Гражданин, желающий получить в аренду участок (на таких землях право собственности запрещается), должен будет обратиться в администрацию города, та, в свою очередь, представляет ходатайство в Территориальное управление «Росимущество». В этом случае будет коллегиальное решение вопроса на нескольких уровнях, появится открытость.
Не только Правительство РД и администрация Махачкалы своими актами выделяют землю на побережье. Агентство лесного хозяйства РД, в чьём ведении находятся федеральные леса, тоже даёт земли побережья в аренду. Вот как прокомментировал ситуацию директор агентства Апудзи Расулов:
«Всего по республике мы передали 2 тысячи гектаров из лесного фонда под земли поселений. В сторону Каспийска 46 га заняты по постановлениям Правительства РД и администрации Каспийска. Данные нормативные акты без постановления Правительства РФ незаконны. Лесные земли могут перевести в нелесные только по нашему ходатайству для строительства дорог, нефте-, газопроводов и некоторых других целей. Да, мы отдаём в аренду некоторые федеральные лесные земли под культурно-оздоровительные цели. Но перед этим объявляется конкурс, и победитель конкурса имеет право на этих землях строить только временные сооружения. Договор аренды заключается сроком на 49 лет; арендная плата по договору составляет около 20 тысяч рублей с 1 га в год. В договоре также записано, что капитальное строительство на участке запрещено. Но всё равно строят и капитальные сооружения. Спросишь – говорят: это временные постройки, через 49 лет снесём. Пытаемся штрафовать, но штраф в 1 тысячу рублей никого не пугает».
«Мысли вслух» начальника Территориального управления «Роснедвижимость» по РД Фёдора Свиридовича:
«Комиссия сейчас работает, результаты будут позже. Я думаю, что промежуточная информация вас не интересует. Начата инвентаризация всех строений на побережье.
Я своё отношение к проблеме уже высказал: красоту сносить нельзя. Надо всё узаконить. А некоторые представляют так: всё прихлопнуть, закрыть и осложнить общественные отношения. Зачем? Так не ставят вопрос.
Сейчас сказать о судьбе конкретно построенного здания трудно. Рекреационная зона предусмотрена для строительства объектов, где граждане поправляют своё здоровье. Что касается права собственности на участки, расположенные на побережье, в республике сейчас правовой вакуум в этом отношении. С юридической точки зрения мы разбираемся и пока не пришли к единому мнению, что делать дальше.
Даже инвентаризация проходит с трудом. Допустим, стоит строение. Подходит наш работник, но хозяина нет – только сторож. Если добьёмся того, что все будут платить, у нас будет хорошая налоговая база». Деньги в песок?
В своём докладе на совещании, посвящённом незаконной застройке земель рекреационного назначения, вице-премьер Правительства РД Гитиномагомед Гаджимагомедов приводил следующую статистику:
«В г. Махачкале в V квартале кадастровая стоимость земель оздоровительного и рекреационного назначения составляет 5,6 руб./кв. м, а в рядом расположенном VI квартале – 140 руб./кв. м, то есть больше в 25 раз. Размер земельного налога, подсчитанный исходя из этой ставки, в V квартале в г. Махачкале на земельный участок площадью 600 кв. м на год составляет всего 50 руб.».
Вся проблема в том, что и эти смехотворные суммы никто не оплачивает. Что же делать? В первую очередь необходимо срочно пересмотреть тарифы кадастровой оценки земель, находящихся в рекреационной зоне, и поднять их до уровня одной тысячи рублей за квадратный метр. Тогда ставка земельного налога будет составлять с 1 га около 15 тысяч рублей в год, что не является такой уж неподъёмной суммой. По всему побережью в год тогда можно собирать более 19 млн рублей в качестве земельного налога.
Для этого нужна полная инвентаризация, причём обязательно с привлечением органов милиции, так как зачастую, кроме охранника, не владеющего никакой информацией, никто с проверяющими разговаривать не желает.
Специально созданная межведомственная комиссия, куда войдут представители Администрации президента РД, Правительства РД, управления «Роснедвижимость», налоговых органов, «Росимущества» по РД, администраций Махачкалы и Каспийска, юристы, должна дать правовую оценку всем вынесенным постановлениям и выработать механизм решения проблемы.
Если Муху Алиеву удастся решить «прибрежный» вопрос и привести процесс застройки побережья в правовое русло, то это можно будет считать крупной победой. Ведь в окружении президента наверняка есть чиновники, владеющие незаконными участками на побережье и не уплачивающие никакие налоги. С одной стороны, они произносят громкие и правильные речи в поддержку действий президента, с другой – всячески тормозят решение вопроса. Кроме того, Правительство РД не желает терять контроль за распределением лакомых кусочков на берегу моря и поэтому пытается отвоевать в судебном порядке у «федералов» право собственности на рекреационные земли побережья.
Что делать? Как нам кажется, в первую очередь необходимо отменить все вынесенные постановления как Правительства РД, так и администраций городов. Затем вынести предписание об устранении всех нарушений и погашении задолженности по аренде и земельному налогу. Те здания, которые были построены в «первой зоне», должны быть в обязательном порядке снесены. Трёх месяцев для решения этих вопросов вполне будет достаточно.
Для должников, не желающих легализовать свои постройки в рамках закона, следует через суд заставить обратить в качестве долга часть собственности владельца, после этого реализовывать на аукционе данное имущество. Иски следует подавать по каждому конкретному случаю с публикацией в СМИ фамилий и должностей нарушителей закона.
Задолженность по земельному налогу, если она большая, можно реструктуризировать, подписав для этого специальное соглашение. Если после указанного срока долги не будут возвращены, то применять схему, указанную выше.
Там, где ещё не успели начать строительство, следует размежевать участки и после проведения конкурса сдавать их в аренду для организации публичных пляжей или объявить инвестиционный конкурс на строительство современного гостиничного и пляжного комплекса. В этом случае будет обеспечена прозрачность уплаты всех налогов, появятся рабочие места. Будет где отдохнуть и что гостям показать. ]§[
- 7 просмотров