НЕПРАВИЛЬНЫЙ
13/04/2018 - 09:09
0

НЕЗАКОННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. СНОСИТЬ ИЛИ…….!

Для решения вопросов связанных с незаконным строительством возникают две основные задачи: 

- первая - это обеспечение безопасной эксплуатации объекта капитального строительства.

- вторая- это уточнение правового статуса земельных участков и самих объектов.

 

При решении первой задачи, необходимо выполнить требования Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" в частности требования части 6 статьи 3.   а именно требования к:

1) механической безопасности;

2) пожарной безопасности;

3) безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях;

4) безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях;

5) безопасности для пользователей зданиями и сооружениями;

6) доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения;

7) энергетической эффективности зданий и сооружений;

8) безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.

При строительстве здания, без утвержденной проектной документации и экспертизы проведенной в соответствии с статьей 49 ГрК РФ, выполнить все требования действующего законодательства РФ и обеспечить безопасность объекта капитального строительства теоретически и практически невозможно. Соответственно, комиссия при рассмотрении таких зданий должна понимать, что к  определенным требованиям придется проявить лояльность, но при этом на требования безопасности при несоблюдении которых возможна гибель человека необходимо жестко соблюсти:

- требования механической безопасности (для недопущения обрушения как самого здания так и близлежащих сооружений)

- требования безопасности при опасных природных процессах (при сейсмических воздействиях)

- требования пожарной безопасности (Федеральный закон "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" от 22.07.2008 N 123-ФЗ)

Рассмотрим следующие основные сценарии возможные в этом случае.

Сценарий 1- при котором организация осуществившая обследование объекта капитального строительства по ГОСТу 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», в части  «обследования технического состояния зданий и сооружений для оценки возможности их дальнейшей безаварийной эксплуатации»  пришла к выводу  что жилой дом находится в «ограниченно работоспособном или аварийном состоянии». Этот вывод не означает снос строения, а только обязывает провести мероприятия по восстановлению и усилению конструкций.

Сценарий 2- при котором организация осуществившая обследование объекта на соответствие его требованиям технических регламентов пожарной безопасности, пришла к выводу что жилой дом не соответствует нормативным документам. Опять-таки, это не означает однозначного прекращения эксплуатации, а только обязывает провести компенсирующие мероприятия, позволяющие довести объект до требований статьи 6 Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 N 123-ФЗ.

 

При решении второй задачи, необходимо выполнить требования "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ в частности требования статьи 51 и 55.  

Рассмотрим следующие основные сценарии возможные в этом случае.

Сценарий 3. «земельный участок находится в полосе отвода инженерных сетей» - для этого с начала необходимо определить, разработана ли собственником сооружения документация по проекту планировки и межевания территорий, это необходимо знать для определения вины застройщика, а потом выяснить степень опасности или особо-опасности инженерной коммуникации (по риск-ориентируемому методу), с разработкой компенсирующих мероприятий как по защите жилого дома от сооружения, так и по защите сооружения от жилого дома

Сценарий 4. «земельный участок находится в охранных, санитарно-защитных зонах» - с этой ситуацией не все так просто, развивать предположение об однозначности вины застройщика, при строительстве в таких зонах, не совсем правильно.

Состав сведений государственного кадастра недвижимости о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий определен статьей 10 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре). К указанным сведениям в том числе относятся описание местоположения границ зон с особыми условиями использования территорий, наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении или изменении зон (далее – решение об установлении зон), реквизиты указанных решений и источники официального опубликования этих решений.

Статьей 15 Закона о кадастре установлена обязанность органа государственной власти или органа местного самоуправления в срок не более чем десять рабочих дней со дня вступления в силу правового акта, который принят таким органом в пределах его компетенции и которым устанавливается или изменяется зона либо отменяется установление зоны, представить в орган кадастрового учета документ, содержащий необходимые для внесения в кадастр сведения.

Порядок представления документов в орган кадастрового учета для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о зонах с особыми условиями использования территорий регламентируется Положением об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 августа 2008 г. № 618.

Вышеуказанные документы должны быть представлены в орган кадастрового учета заинтересованным лицом (позиция Минэкономразвития России по указанному вопросу изложена в письме Минэкономразвития России от 17 декабря 2009 г. № 22066-ИМ/Д23).

Таким образом организации владеющие сооружениями требующие СЗЗ, совместно с Администрацией города и органами кадастрового учета, должны были разработать соответствующие изменения, так как только после этого застройщик мог знать о том что его участок находится в зоне СЗЗ.

Сценарий 5.1. «земли промназначения» – если застройщик владеет участком на правах собственности, то по его участку необходимо пройти процедуру изменения разрешенного использования земельного участка, с последующей корректировкой генплана города.

Сценарий 5.2 «земельный участок находится в зоне для индивидуальной жилой застройки» - если застройщик владеет участком на правах собственности, то по его участку необходимо пройти процедуру изменения разрешенного использования земельного участка, с последующей корректировкой генплана города.

 Сценарий 5.3 «земельный участок находится в зоне среднеэтажного строительства а построен многоэтажный жилой дом» - если застройщик владеет участком на правах собственности, то по его участку необходимо пройти процедуру изменения разрешенного использования земельного участка, с последующей корректировкой генплана города.

Сценарий 6. «разрешение на строительство отменено, по причине отмены Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)»

Пунктом 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предписывается, исчерпывающий перечень документов на основании которых действие разрешения на строительство прекращается. Указанный перечень оснований прекращения действия разрешения на строительство является исчерпывающим и расширенному толкованию не подлежит.

Таким образом, орган местного самоуправления, выдавший застройщику разрешение на строительство объекта капитального строительства, вправе принять решение о прекращении действия (аннулировании, отмене) этого разрешения только при наличии хотя бы одного из перечисленных выше оснований. Это означает, что при отсутствии указанных в части 21.1 статьи 51 ГрК РФ не может быть, оснований для отмены раннее выданного разрешение на строительство.

Сложившуюся практику, когда отменяют разрешение на строительство при наличии у застройщика ГПЗУ, необходимо исключить, так как органы надзора пользуются правовой неграмотностью застройщика, к тому же он может выставить многомиллионные иски к Администрации города т.е к бюджетной системе России.

Сценарий 7. «жилой дом уже много лет фактически эксплуатируется без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» -  в этом случае необходимо применить требования ГК РФ Главы 12. «Исковая давность»

 

Исходя из изложенного, предлагаю следующий пакет мероприятий:

1-  Произвести инвентаризацию всех объектов незавершенного строительства, с градацией по типам.

2-  Определить ориентировочные затраты на обследование технического состояния, усиления зданий, доведение до требуемых норм пожарных рисков и другие компенсационные мероприятия.

3-   Выйти на Правительство РФ для разработки специальной программы по Республике Дагестан, и определению источника финансирования. Возможно осуществить ее по аналогии с программой санации СУ-155 (не выполнившая свои обязательства, перед 27 тыс. человек) что затребовало у государства 24-34 млрд. рублей.

4-   Разработать специальный нормативно-правовой акт «О градостроительной амнистии и упрошенному порядку ввода жилых объектов в эксплуатацию в Республике Дагестан», так как нужно понимать, что несмотря на все эти сценарии, подписывать документы в виде разрешений на строительство на объекты которые уже построены, недопустимо, так как это можно рассматривать как «злоупотребление властью».