22 августа депутат Госдумы Гаджимет Сафаралиев обещал помочь обманутым дольщикам 16-этажного дома по ул. А. Султана, 3а. Ранее, 7 августа, вышло распоряжение главы республики, утвердившее дорожную карту помощи ещё семи домам. Инструкция, прописанная в распоряжении, обещает устранить все проблемы к 2018–2019 году. Но насколько они решаемы в нынешних условиях?
Дорожная карта предлагает отдельный выход из ситуации по каждому из восьми домов. Сформировать реестр кредиторов и продать имущество должника, чтобы возместить ущерб жителям двух 16-этажек по пр. А. Султана, За, и в МКР Г-1 Приморского жилого района Махачкалы (застройщик ООО «Спецтехнологии»). Привлечь инвестора, который достроит дом по ул. Энгельса, 23а (ТСЖ «Автотранспорт»), и 9-этажный дом в Дербенте (пересечение улиц Гагарина и Гасанова). Те же меры Рамазан Абдулатипов считает эффективными в отношении 9-этажного дома в Дербенте (пересечение улиц Гагарина и Гасанова). За него в ответе ТСЖ «Феникс». Однако централизованная директива далеко не всесильна.
Феникс и пепел
Жительница Дербента Джамиля Мугудулаева – обманутый дольщик с 25-летним стажем. Она вложила около 800 тыс. на четырёхкомнатную квартиру ещё в 1992 году, когда вошла в состав ЖСК «Просвещенец-4», созданный при управлении образования города. Администрация Дербента выделила кооперативу участок под строительство многоквартирного дома по ул. Гагарина, 33а. Вложения Мугудулаевой первоначально составили 25% от вкладов остальных дольщиков. На эти средства возвели фундамент и первый этаж, а дальше из-за удорожания строительства члены ЖСК отказались от финансирования. В таком виде дом простоял до 2003 года. Затем председатель кооператива Клим Султанов без согласия его членов привлёк к строительству застройщика Феликса Загирова (ТСЖ «Феникс»), который выкупил объект якобы за 337 тыс. руб. Реальная стоимость недостроенного дома составляла на тот момент 1,7 млн руб. А разницу в 1,4 млн рублей Султанов присвоил себе.
По новому договору Мугудулаева должна была получить двухкомнатную и трёхкомнатную квартиры. Она дополнительно внесла в кассу ТСЖ «Феникс» 250 тысяч рублей. Но эти квартиры Загиров в 2005 году передал другим лицам по договору долевого участия в строительстве. Женщина отсудила свои квадратные метры, и новых жильцов должны были выселить, однако по предложению судьи стороны пришли к соглашению, что ей возместят затраты на строительство: 1,2 млн рублей до 22.02.2009 года и 1,2 млн рублей до 22.03.2009 года. В случае неоплаты застройщик обязался выделить две квартиры. Но не случилось ни первого, ни второго, хотя в 2011 году было заключено два договора на предоставление двух квартир №11 и №27 в строящемся доме в районе Райэлектросетей. В документах прописывалось, что этот объект не является предметом залога по другим договорам и правами третьих лиц не обременён.
Отметим, что Феликс Загиров поступил так почти со всеми квартирами, в которые вкладывались дольщики. Он их перепродавал по нескольку раз, причём и несуществующие подъезды. С одними он заключал договоры от своего лица, с другими – от ТСЖ «Феникс». Данные мошеннические действия в 2007 году привели к уголовному преследованию Загирова. Более трёх лет он находится в розыске, а десятки обманутых дольщиков не могут получить ни вложенные деньги, ни квадратные метры.
По словам Мугудулаевой, всем в Дербенте, в том числе сотрудникам полиции, известно, что он находится в Астраханской области, но никто его поисками не занимается. Почему? Большой вопрос к местным правоохранительным органам. Например, его можно было найти по местонахождению его жены Людмилы Бочаровой, которая до сих пор остаётся председателем ТСЖ «Феникс», а также возглавляет ООО «Управляющая компания “Веста”», зарегистрированное в Астраханской области.
Спасайся кто может
Обманутые дольщики, чтобы хоть как-то выйти из положения, организовали ЖСК «Спасение» с целью достроить дома по ул. Гагарина (на пересечении с ул. Г. Гасанова). Через суд в 2012 году за кооперативом признали право общей собственности. Как утверждает Мугудулаева, в этот список попали 63 дольщика из 128. Большинство из них не внесли и десятой части полагающихся средств, а её оставили за бортом. В связи с этим женщина обратилась в суд с иском к конкурсному управляющему по делу о банкротстве ИП Загирова – Айман Тавлуевой, ТСЖ «Феникс», ЖСК «Спасение» и администрации Дербента о признании за ней права собственности на долю в общем объёме жилых и нежилых помещений в незавершённом доме по ул. Гагарина. На суде выяснилось, что договоры, составленные от имени председателя ТСЖ и Эммы Сеидовой, Фариды Казиевой от 7 апреля 2008 и 5 июня 2007 года, являются подложными, так как изначально эти квартиры предоставлялись Мугудулаевой. При этом из представленных записей сестрой Загирова Севиль Пирсаидовой стало понятным, что Сеидовой и Казиевой были возвращены вложенные средства, а договор заключался на совершенно другие квартиры. Не исключено, что подлог документов стал возможным с ведома председателя ЖСК «Спасение». Таких дольщиков в списке оказалось 11. Дербентский городской суд в прошлом году не поддержал иск Джамили Мугудулаевой, ссылаясь на то, что договоры заключены с Загировым в период, когда он был признан банкротом, а значит, не имел право проводить какие-либо сделки. Апелляционная инстанция оставила решение без изменений.
Минстрой РД в 2015 году включил её в реестр обманутых дольщиков, но вместе с тем министерство и администрация Дербента за 25 лет не предприняли ничего для разрешения ситуации с Феликсом Загировым, Климом Султановым и приостановки строительства, так как у этих компаний не было официальных разрешительных документов. На начальном этапе ещё можно было добиться возврата денег и уменьшить количество обманутых дольщиков. Что мэрия Дербента предлагает теперь?
В 2013 году замглавы администрации Сергей Ягудаев сообщал, что данный вопрос можно решить путём включения по несколько человек к каждому аварийному дому, подлежащему сносу в рамках программы переселения из ветхого жилья. В 2014 году мэрия заверяла, что принимаются меры по подготовке площадки для строительства дома, а также проводится работа по поиску источника финансирования возведения жилья для пострадавших. В 2015 году рассматривался вариант о предоставлении территории в районе аэропорта, а в 2017 году заявили, что в реестре муниципальной собственности участки для многоквартирного жилого строительства отсутствуют, и вновь предложили заключить договоры с застройщиками по госпрограмме, обещав содействие в максимальной рассрочке платежа и уменьшении стоимости жилья. То есть обманутым дольщикам придётся в очередной раз вкладывать свои деньги. На сегодня ни один из этих пунктов не выполнен.
Похожая ситуация и с 10-этажным домом по ул. Советская, 13, в Дербенте. Его также собираются передать новому инвестору для завершения строительства. Застройщик – ООО «Эхтибар». 15 августа был создан Комитет обманутых дольщиков, которые с 2005 года не могут получить квартиры. Речь идёт об элитном строительстве: инвестиции горожан варьировались от 2,5 млн до 5 млн рублей. Компания-застройщик связана с депутатом Госдумы Мурадом Гаджиевым. На сегодня руководителем и учредителем «Эхтибара» является Темур Арсланов. Он же руководит ООО «Моряна». ЗАО «Моряна» является держателем почти 94% ООО «Дербентский коньячный комбинат» наряду с Гаджиевым, который владеет 2,08% акций комбината.
Чужой кредит
За законсервированное состояние ещё трёх домов ответственен застройщик ООО «Строительная компания “Строй мир”», учредителем которого является Хабиб Нартгишиев. Это 9-этажные МКД в Махачкале по пр. И. Шамиля, 55а, пр. А. Султана, 2-й км, и пр. Насрутдинова, 50г. Два последних дома глава республики распорядился передать вновь созданным жилищно-строительным кооперативам. До 2018 года они должны довести строительство до ума. Несостоявшимся жильцам дома по пр. И. Шамиля дорожная карта предписывает войти в реестр требований кредиторов и ждать реализацию имущества должника по решению суда. Хотя эти дольщики также ратовали за создание ЖСК. Почему же им придётся ждать окончания процесса?
Напомним, что Хабиб Нартгишиев является инициатором инвестпроекта индустриально-строительного комплекса «Каспийск», которым сейчас занимается ООО «Завод строительных материалов», а до этого начинал «Строй мир». Проект обещает комплекс из кирпичного завода, заводов по производству сухих строительных смесей, газобетонных блоков и плит, извести. Реализация проекта идёт с 2012 года, и по первоначальным заявкам на проектную мощность эти 4 предприятия должны были выйти в 2016 году. «Строй мир» обещал гигантские вложения – 4,4 млрд. Сейчас ЗСМ (юридический преемник) говорит о 5,3 млрд. Уже освоено 4,4 млрд, выделенные в кредит «Россельхозбанком».
А состояние проекта оставляет желать лучшего (подробнее см. «Азы прожектёрства» №13 от 07.04.2017г.).
Для строительства индустриального комплекса Нартгишиев взял взаймы у «Россельхозбанка» и «Дагэнергобанка». В качестве залогового обеспечения по кредиту «Дагэнергобанка» (150 млн рублей) пошёл дом по пр. Насрутдинова и земельный участок под ним. В октябре 2015 года Арбитражный суд РД разорвал договор об отступном между «Дагэнергобанком» и застройщиком. Это означает, что залоговое имущество не отойдёт банку в счёт погашения долга, а денежные обязательства должника будут восстановлены.
Более крутые виражи с домом по пр. А. Султана и прилежащими участками, которыми распорядилось Министерство земельных и имущественных отношений РД. Это имущество фигурирует в договорах ипотеки между застройщиком и ведомством. Оказывается, «Россельхозбанк» и ООО «Завод строительных материалов» заключили кредитный договор, в обеспечение которого республика выделила объекты из своего залогового фонда общей стоимостью около 720 млн рублей. (Это административное здание на ул. О. Кошевого, 42, ул. Даниялова, 26, часть здания по ул. Данилова, 25, пр. Шамиля, 76а, комплекс зданий на Промышленном шоссе, 7. Также банку могут отойти газораспределительные сети в Казбековском, Кайтагском, Сулейман-Стальском, Кизлярском и Бабаюртовском районах общей протяжённостью 767 км.).
А подстраховкой для этого обеспечения Минимущество приняло от «Строй мир» земельные участки и дом, строящийся на средства жителей. Правда, в июне 2016 года республиканский арбитраж признал эти договоры с Минимуществом недействительными. В случае с домом на пр. Шамиля, 55а, судебная система оказалась не так лояльна к дольщикам.
Банк на страже
В этот раз «Строй мир» фактически не мелькает в договорных отношениях. Земельный участок для строительства был выкуплен у Шейтханум Магомедовой и зарегистрирован на Абубакара Вагаева. Договор купли-продажи оформлен на него же. В 2009 году на Вагаева также был зарегистрирован строящийся дом.
Договоры долевого строительства заключались с февраля 2008 года. Дольщики перечислили Нартгишиеву 100% суммы денежных средств за полагающееся жильё (за 1-комнатную квартиру – от 800 тысяч до 1 млн рублей; за 2-комнатную – от 1,2 млн до 1,5 млн; за 3-комнатную – от 1,7 млн до 2 млн рублей). Последние строительные работы велись примерно в 2012 году. Сдать дом должны были ещё в 2009-м. «Когда мы после очередного собрания соинвесторов потребовали предъявить соответствующие документы на дом, выяснилось, что ни разрешения на строительство, ни документов на участок под домом у «Строй мир» никогда не было», – рассказали дольщики.
В конце 2009 года Нартгишиев зарегистрировал ООО «Спектр-М» и оформил на своего брата Мухтара. В 2010-м предприятие берёт кредит у «Россельхозбанка» на сумму 80 млн до августа 2011 года. Одновременно оформляется договор ипотеки с Вагаевым, по которому для обеспечения кредита под залог отошёл земельный участок под домом. В 2012 году банк оформил право собственности на дом, так как кредит не был возвращён. Арестовали Нартгишиева в 2013 году. Адвокат дольщиков Шамсутин Алиев утверждает, что земельный участок был зарегистрирован на Вагаева незаконно. «Для госрегистрации незавершённого строительства по закону должна быть проектно-сметная документация, документы на земельный участок и разрешение на строительство. Ничего этого не было, в том числе документов на землю. В кредитной документации РСХБ дом проходит как незавершённое строительство готовностью на 65%. То, что это долевое строительство, банк, естественно, знал», – утверждает адвокат.
Обжаловать права Вагаева на этот участок удалось только в апелляционной инстанции Верховного суда. В Ленинском районном суде Махачкалы судья Магомед Онжолов решил дело в пользу «Строй мир».
На данный момент, опираясь на решение Верхсуда, дольщики пытаются расторгнуть договоры ипотеки в Советском районном суде Махачкалы. По словам адвоката, процесс намеренно затягивается: «Первый раз я ошибочно подал иск в Ленинский районный суд, думая, что банк находится под его юрисдикцией. После подал в декабре 2016-го в Советский районный суд. Уже на втором заседании «Россельхозбанк» ходатайствовал о передаче дела в Ленинский, и суд удовлетворил его требование. Рассмотрение дела продолжилось только после моей частной жалобы на судью Шамиля Гасанова».
Если Советский суд вынесет решение в пользу жильцов, то земля и дом попадут в конкурсную массу банкрота. «Там уже есть процедура передачи этой земли дольщикам. И никак не через торги, – пояснил Алиев. – Если вопрос будет решён в пользу банка, то они ничего не получат».
Дорожная карта предписывает дольщикам войти в реестр требований кредиторов и ждать реализацию имущества должника по решению суда. Адвокат считает это неверным, так как получается, что исход судебного процесса известен заранее.
«В Минстрое сказали, что продавать через торги будут не наш дом, а другое имущество «Строй мир». Но нам не нужны деньги. Мы хотим квартиры», – рассказали жители. При этом важно, что свободного имущества у застройщика нет. Основные средства должника, по данным Алиева, составляют около 80 млн рублей. Но почти всё имущество заложено в «Россельхозбанк»: здания, производственные помещения, земля и прочее имущество в Хасавюрте и Кизилюрте. Если начнётся конкурсное производство, а залоговые договоры не будут оспорены, РСХБ получит 80% от него. Остальные 10% будут разделены между оставшимися кредиторами.
Мы направили официальный запрос в Минстрой РД, в котором просили уточнить, о реализации какого имущества «Строй мир» и «Спецтехнологии» идёт речь и касается ли это продажи домов обманутых дольщиков. В министерстве обещали ответить до 1 сентября 2017 года «в связи с уточнением данных по ООО СК “Строй мир”». Комментарий от «Россельхозбанка» на момент выхода номера в печать получить не удалось.
Доля, моя доля
В реестр обманутых дольщиков рискуют попасть и другие жители Махачкалы. Стройка дома в районе озера Ак-Гёль началась в 2007 году, но люди только сейчас засомневались, что свои квартиры и деньги они получат. За десять лет здесь выросло множество высоток, а два дома так и остались недостроенными.
«На сегодня построили только каркас 11-этажного дома до крыши. Крышу не торопятся делать, а из-за снега и дождя всё прогниёт. Второй дом тоже не сдан, но люди там живут. Есть дольщики, которые ещё в 2007 году оплатили 100% взноса. А сейчас выясняется, что через бухгалтерию прошла только часть взносов. Не исключено, что оставшуюся сумму присвоили себе. Изменена планировка квартир. Изначально заявлялось, что площадь будет составлять не менее 46 м2, а сейчас встречаются 36,6, 43,8 м2.», – рассказали представители инициативной группы.
На данный момент выявлено 28 обманутых дольщиков из этого дома. Чтобы его достроить, в ЖСК просят внести остальную часть денег, но многие приостановили оплату, видя темпы работ и нездоровую частоту смены застройщиков.
Оба кооператива входят в ООО «Группа компаний “ЮСС”». Среди учредителей «Домстройсервис-1» числится Багавдин Багавдинов – заслуженный строитель Дагестана. На сайте администрации Махачкалы он значится как заместитель начальника управления по жилищной политике. Также Багавдинов является (или являлся) директором ООО «СК “21 век”», гендиректором компании «Исхан» в Хасавюрте, ООО «КСМУ».
Кто возместит убытки?
Внезапная директива Абдулатипова относительно дольщиков возникла неспроста. В июле Владимир Путин поручил главам регионов решить проблемы граждан, пострадавших от недобросовестных действий застройщиков. Сейчас создаётся государственный компенсационный фонд, в который застройщики с октября будут отчислять по 1,2% от суммы каждого договора на долевое строительство. Эти деньги пойдут на возмещение убытков дольщикам долгостроя и доработку проблемных объектов. Также фонд не сможет тратить средства, полученные от продажи квартир, на другие объекты. Но коснётся это только новых строительных инициатив.
Между тем на практике этот страховой механизм может дать сбой, потому что обманутые дольщики – это системная проблема: отсутствующие разрешения на строительство, левые «зелёнки» и права собственности на землю. И нет гарантии, что они станут отчислять страховые взносы. Также невозможно решить эту проблему одним распоряжением главы. ]§[
- 43 просмотра