Немецкие грабли

Ризван Исаев – вновь инвестиционный друг республики
Дата: 
11 сен 2015
Номер газеты: 
Фото: 
www.twitter.com

Прошедшие 28 августа общественные слушания подвели финальную черту под судьбой ипподрома. На его месте обещают отстроить жилой комплекс со школами и детскими садами. Но, судя по всему, проект обернётся для Дагестана очередной «Немецкой деревней». Ведь вкладываться в элитный городок, по данным источников, собирается экс-депутат Госдумы, президент группы компаний «Европея» Ризван Исаев.

Как «ЧК» писал в прошлом номере (см. №35 от 04.09.2015, «”Порт-Петровск” вместо ипподрома»), итогом слушаний стало окончательное принятие генплана застройки. Участники комиссии также приняли решение изменить статус территории бывшего ипподрома из сельскохозяйственного назначения в статус многофункционального. Застраиваемая территория при этом будет увеличена от 52 до 100 гектаров за счёт земель несостоявшегося «Лазурного берега» Саида Амирова.

Заявленные разработчиком проекта ОАО «Гипрогор» перспективы более чем радужны: «Порт-Петровск» включит в себя жилые комплексы с бюджетным жильём, торговые центры в виде 18-этажных башен, офисные помещения, 2 школы, 4 детсада и прочее. На проектируемой территории при полном освоении площадок возможно расселить около 10 тысяч жителей, указывают проектировщики. Но есть у этих перспектив будущее? Могут ли фигура и кошелёк Исаева быть гарантами того, что республика получит обещанное? А главное – почему экс-депутат вновь хочет инвестировать в строительный проект с учётом бумажной судьбы его «Немецкой деревни»?

 

Кто старое помянет…

 

Ризван Исаев – депутат Государственной думы пятого созыва с 2007 по 2011 годы.  В 2011 году стал председателем координационного совета ООО «УК „Европа-Инжиниринг“», позднее переименованного в ООО «Европея». С 2014 года – президент группы компаний «Европея». Инвесторская активность экс-депутата на сегодня не ограничивается ипподромом. Аффилированный с ним холдинг «Европа-Инвест» на данный момент занимается 40-летним гостиничным долгостроем в Майкопе (Адыгея), который выкупил в 2011 году за 20 млн рублей. К слову, на два года работы по гостиничному строительству были приостановлены: суд решал вопрос законности выведения здания из республиканского имущества. Как говорил Исаев, для компании это не столь выгодный проект, т. к. окупаемость будет долгой – от 7 до 9 лет. «Но нам это интересно, поскольку это наш профильный бизнес», – говорил он, видимо, подразумевая под интересом грядущее строительство «итальянского» жилого квартала на прилегающей к гостинице территории (т. е. фактически Исаев получил земельный участок под строительство коммерческого жилья в центре города).

Незаконным выделение земель под проект злополучной «Немецкой деревни ‘‘Порт-Петровск‘‘» в Карабудахкентском районе сочла в своё время также дагестанская прокуратура. Правда, официально протест она выразила только в 2010-м, т. е. три года спустя после выхода в свет распоряжения Правительства РД (№77-р от 2 мая 2007 года). Напомним, документ с подачи всех профильных министерств и ведомств (в том числе администрации МО «Карабудахкентский район»,  Минстроя, Минсельхоза, Минприроды) узаконил передачу 102 га земель сельскохозяйственного назначения и 98 га земель запаса в земли населённых пунктов (плюс ещё зарезервировал 294 га на перспективу расширения «деревни»). Но меньше года спустя после закладки камня в 2007 году жители Карабудахкентского района подняли митинг против выделения ценных земель сельхозназначения под проект.

 

По дружбе

 

Есть две версии того, почему Исаев решил вновь попытать счастья с инвестиционным портфелем в республике. Сейчас братья Исаевы в республике на хорошем счету. Брат экс-депутата Шамиль Исаев владеет тепличным комплексом «Агромир», которому было выделено 10 га земли в пос. Ленинкент, предоставлен статус приоритетного инвестиционного проекта и компенсирована часть затрат на разработку проектной документации. Во время последней поездки в Гунибский район 29 августа Ризван Исаев пообещал отреставрировать местный центр культуры. За эти или иные заслуги, но Рамазан Абдулатипов наградил его медалью за любовь к Родине. Для «Порт-Петровска», в свою очередь, республика, по данным Минстроя РД, готова выделить 80 млн на создание коммунальной инфраструктуры (планируется реконструировать существующие подстанции и котельные и заложить строительство новых). Земля ипподрома на данный момент входит в уставный капитал ОАО «Корпорация развития Дагестана» и оценивается почти в 650 млн рублей (площадь – около 374 тыс. м2).

Но если Ризван Исаев действительно намерен инвестировать в проект, велика вероятность того, что бюджетного жилья ждать не придётся. Помимо дорогой земли, есть также иные статьи расходов, которые, судя по всему, лягут на инвесторский карман, а значит в себестоимость квадратного метра. Результаты исследования ОАО «Гипрогор» показали, что для местности характерен сезонный подъём грунтовых вод (причём по всей территории) и паводки р. Черкес-Озень. Это приводит к постепенному заболачиванию местности и просадке грунта. Т. е. инвестору придётся решать эти проблемы самому через строительство ливневой канализации, расчистку русла от ила, строительство дренажных коллекторов и т. д.

Яркий пример ценовой недоступности  – «Немецкая деревня» в Краснодаре, которую бизнесмен-политик начал строить ещё в 2006-м.

Подобные проекты характеризуют высокие инфраструктурные обременения для инвесторов, которые в результате сказываются на итоговой стоимости жилья. «Европа-Инвест» при строительстве коттеджного посёлка наткнулась на высокую стоимость земельного участка, высокие затраты на прокладку дорог и прочие издержки. Об этом в одном из интервью говорил глава департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края Юрий Рысин. По его словам, застройщику была оказана государственная помощь в обеспечении проекта инженерными сетями, а также предполагалось строительство детского сада и школы по краевой программе. Но, несмотря на это, проект оказался не так ликвиден, как предполагалось до 2008 года, говорил чиновник. 

В итоге стоимость квартирного жилья оказалась далеко не деревенской. По данным на 1 квартал 2015 года, в «Немецкой деревне» на первичное жильё цена за 1 м2 составляла 35,2 тысячи рублей. На «вторичке» – 52,6 тысячи. Цены на коттеджное жильё, судя по разным источникам, начинаются от миллиона с лишним рублей за сотку (вопреки обещаниям Исаева, что большая часть жилья будет низкобюджетной).

Но, с другой стороны, масштабные инвестиции в строительство довольно рискованны с учётом кризиса, растущих издержек и низкой покупательной способности населения. Вряд ли Исаев не отдаёт себе в этом отчёта.

Ещё одна версия внезапных инвесторских порывов Исаева – политическая. Для большего её понимания немного углубимся в историю.

 

Мандат за деревню?

 

Почему проект «Немецкая деревня» не удался в Дагестане, зато был реализован в Краснодаре1? Надо думать, что в 2007-м дагестанское правительство было  воодушевлено не только суммой свалившегося инвестиционного счастья (вложить в тогдашний «Порт-Петровск» Исаев обещал около $350 млн). Наглядным примером работающего проекта для всех служил строящийся аналог в Краснодаре. Но сравним его на этапе зарождения с дагестанской стройкой. Краснодарский проект одноимённого малоэтажного жилого комплекса был создан в 2005 году. В сентябре 2006-го на V Международном экономическом форуме в Сочи его одобрил Владимир Путин, а уже через год, в сентябре 2007-го, были начаты строительные работы. По словам экс-президента Дагестана Муху Алиева, «Немецкая деревня ‘‘Порт-Петровск’’» была также впервые представлена в Сочи в 2007 году, где с макетом ознакомились тогдашние президент РФ Дмитрий Медведев и премьер Владимир Путин. Однако в случае с Дагестаном бизнес-оперативность и воодушевлённость Исаева куда-то испарились. Занятно, что выехавший тогда на место народных волнений дагестанский президент обнаружил, что «деревню» строят не более 30 человек, которые несколько месяцев не получают зарплаты. Пустыми оказались и обещания инвестора о трудоустройстве жителей района.

Очевидно, что сочинская презентация проекта дагестанской «Немецкой деревни» первым лицам страны была куда успешнее его реализации. Судя по всему, это был не более чем трамплин Ризвана Исаева для дальнейшей политической карьеры. По крайней мере несостоявшийся инвестор победил на выборах в Госдуму в декабре 2007 года (спустя три месяца после форума)  и получил неофициальный статус депутата от Дагестана.   

Таким образом, велика вероятность того, что сейчас с «Порт-Петровском» республика наступает на те же «немецкие» грабли, с учётом того, что в начале октября этого года пройдёт очередной «Международный инвестиционный форум “Сочи-2015”», а выборы в Госдуму намечены уже на сентябрь 2016 года. Впрочем, оприходовать землю ипподрома можно и передав её в субаренду под строительство. В этом случае мы получим очередной стихийный в духе времени самострой. ]§[

 

____________________________________

1 На сегодня по соседству с «Немецкой деревней» в Краснодаре группа компаний «Европея» ведёт строительство ещё нескольких жилых комплексов, которые сформировали город-спутник Краснодара.