Эта статья написана в 2009 году Хаджимурадом Камаловым о Махачкале, о том как она развивается и что мешает быть ей процветающим городом. Что мешает Махачкале носить гордое звание Столица Дагестана. Прошло семь лет, но как это может проверить читатель, практически ничего не изменилось. Изменились лишь некоторые фамилии, а методы и принципы работы по фактическому уничтожению города сохранились...
«ЧК» №46 (295) от 13.11.2009 г.
Столица Дагестана давно нуждается в оздоровлении жилищно-коммунального комплекса. Сегодня это гигант с тромбом в кровеносной системе города, образовался который по причине растущего количества машин при неразумной логистике, изношенности коммуналки, нарастающего недовольства граждан, проблем с землёй, отсутствия нормального плана застройки города, самовольного строительства… Говоря по существу, для того чтобы исправить проблему «тромба» и сделать всё по уму, нужно фактически отстроить город заново. А для этого нам поможет только землетрясение, пожар (как было в Чикаго в 1871 году, после чего город был отстроен заново и теперь является шедевром архитектуры и примером логистики), или… мощный взрыв, который выровнял бы площадку для строительства…
Концепция территориального планирования Махачкалы должна была бы предполагать продажу муниципальной земли с аукционов по двум направлениям:
а) в центре города – только под строительство многоэтажных офисных помещений и бизнес-центров. Главным конкурсным условием (обременение участника аукциона) должно быть обустройство парковок в подвально-цокольных частях возводимых зданий. Парковок или гаражей в собственности застройщика, разумеется. Если инвесторы не готовы к этим техническим и расходным обязательствам, то они к аукциону не допускаются;
б) на южной и западной окраинах Махачкалы участки распродаются только крупным инвесторам под строительство высотных домов с большими парковыми зонами и лесонасаждениями. Если до выставления на аукцион земельных лотов выясняется, что нет технических условий для подключения новостроек к инженерно-коммуникационным сетям, застройщик-инвестор оплачивает муниципалитету фактические затраты на расширение сети в данной местности. Стоимость отчуждения муниципальной земли в собственность победителю аукциона должна быть в таком случае уменьшена на сумму затрат, и это должно быть оговорено в условиях проведения аукциона.
Это – в идеале. А у нас что? В центре города в малейшие зазоры втискиваются жилые высотные дома без обустройства парковок и подземных гаражей. В соседних высотках первые этажи облеплены пристройками. Если местные жители обжалуют в суды самовольные пристройки и постройки, нарушающие санитарные нормы или их права собственников, то администрация города тут же заступится за тех самовольщиков, которые дали взятки и получили в муниципальных службах разрешения. Если же кто-то из жильцов посмел самостоятельно, без разрешения администрации, застроить территорию (пусть даже и свою собственную), никакой суд не спасёт «самовольщика» – администрация снесёт по судебному решению, наслав судебных приставов и бульдозер. Конечно, столица при такой культуре градостроения обречена превратиться в кули (по-аварски: «хутор») Кишлак-Махи.
Строительный бум?
Отчего наши граждане так любят строиться? Известное «каждый мужчина должен построить дом, посадить дерево и родить сына» тут ни при чём. Просто одним дагестанцам, и махачкалинцам в частности, негде жить, и они строят халупы, пригодные для жилья ровно настолько, насколько им позволяют карман и грозные муниципальные надзиратели. Эти элементарно выживают… Другие, обладая повышенной предприимчивостью и инициативностью, находят хитрые лазейки в структурах мэрии, участвуют в «левых», имитированных аукционах, за взятки получают разрешения, закреплённые постановлением градоначальника, и лепят в каждой подворотне магазинчики, гаражики, цирюльни, стоматологические кабинетики, видеопрокатные пунктики и прочее.
Жить дагестанцам негде. Спрос на жильё в разы превышает предложение. И это несмотря на то, что за двадцать постперестроечных лет местные власти выделили примерно 100 тысячам семей около 200 тысяч га земли для ведения личного и садового хозяйства и строительства жилья.
Вроде бы общей жилой площади в республике хоть и меньше общероссийского уровня, но вполне достаточно, чтобы элементарно жить, разместиться. Уровень обеспеченности жильём у нас примерно 16,5 м2 на каждого жителя. То есть на каждую среднестатистическую дагестанскую семью что-то около 70 м2. И где же эти метры? Известна горькая ирония, что средняя температура пациентов в целом по больнице ничего не говорит о здоровье каждого больного. Так же и здесь – активных покупателей жилья впрок, жилья для внуков и правнуков у нас всего-то около 2 500 семей. То, что квартиры покупаются почти одними и теми же семьями, хорошо видно, когда проезжаешь по городу в ночное время суток – почти во всех окнах домов с давным-давно распроданными квартирами практически никогда не горит свет. У владельцев этих квартир, как правило, есть ещё жильё, и далеко не одно. Поэтому цены на жильё не падают и едва ли упадут. Рост цен, конечно, временно приостановился, есть лёгкое снижение на рынке вторичного жилья, но в конечном итоге цена опять поползёт вверх и не только из-за конъюнктуры нефтедолларового соотношения (по потребительской стоимостной шкале). Главная составляющая роста – засилье муниципальной власти, делающее сверхдорогой землю.
Вот представьте, что было бы, если бы аукционы проходили в реальном состязании, с реальными участниками. Официальные суммы от проданной с аукциона земли, которые идут в муниципальный бюджет, были бы во много крат больше, чем сегодня. Сегодня официальная стоимость чуть выше кадастровой – на аукционах делается один-два шага по 1,5 – 3 % – и сделка состоялась. За такую помощь-патронаж участники торгов платят огроменную взятку. И кто же теперь после этого криминального согласия может добросовестно контролировать соблюдение застройщиками СНиПов и САНПиНов? Если бы аукционы проходили открыто и в реальной конкурентной борьбе, земля была бы намного дешевле, чем сегодня. Земельные сделки с муниципалитетом в официальной своей части проходят по гораздо более низким ценам (3–4-кратная разница), чем на свободном рынке. Но в конечном счёте застройщики высоток не очень-то много и выигрывают. По крайней мере стоимость земли сегодня составляет для них добрую треть общих затрат! То есть на свободном рынке инвестор не понёс бы существенно больших расходов, нежели сегодня при покупке с «помощью» чиновника. Только кто его пустит на свободный рынок?!
Давайте сопоставим
Сравните. В центральной Махачкале цены на землю колеблются в границах от $400/м2 д? $1300/?о $1300/м2. А себестоимость одного квадратного метра 10-этажной новостройки-примерно $400. Если б доступ на рынок земли и рынок строительных услуг был посвободней, застройщики вполне удовлетворялись бы нормой прибыли в 10 – 15 %. Тогда купить восьмидесятиметровую трёхкомнатную квартиру в новом доме можно было б за 1 млн 50 тысяч рублей. Кто стал бы покупать земельный участок за миллионы и, надрываясь, строить дом многие годы, если б можно было купить квартиру за миллион?
Подумайте, разве стал бы Верблюд строить десятиэтажный дом на маленьком участке в частном секторе на улице Титова, купленном у физических лиц, если бы на свободный рынок был свободный вход? Соседи, положим, недовольны, но… по большому счёту, это мужской поступок! Он не стал отжиматься в мэрии – взял и построил! Нам известно, в какую нервотрёпку вылилось ему это мужество, какие только службы ни доставали его, но он устоял. А что делать тем, у кого нет денег на строительство многоэтажек или нет мужества, чтобы завершить начатое? Приходится покупать в мэрии на псевдоаукционах. А что делать тем, у кого нет денег и на аукцион? Правильно – пристраиваться к имеющемуся жилью в брежневских пятиэтажках. Вот теперь опять можно возвращаться к «самоволкам».
Самострои…
Как можно назвать людей, кто покупает землю и строит дома в районе прибрежных караманов на севере Махачкалы? Дураками? Да вроде нет, там цвет нашего чиновничьего сословия и практически все депутаты. Кем-кем, но дураками их точно не назовёшь. Почему же они покупают там землю и строят жильё без всякой гарантии государства или даже продавцов, что их жильё и земельный участок не заберут? Авантюра очевидная – там нет «зелёнок». Поэтому и участки по такой необычайно низкой цене – до 600 тысяч рублей за 6 соток! Схемы липовых сделок купли-продажи придумываются разные, но доминирует одна: якобы учреждение-арендатор земли на 49 лет договаривается с частной строительной фирмой о строительстве… санатория для детей или пансионата для пенсионеров. Якобы у учреждения-арендатора нет денег для оплаты строительных услуг, и поэтому оно-де расплачивается земельными участками. В итоге строительство даже и не начинается, но земли уже нет – вся ушла в оплату «строительной фирме», которая, в свою очередь, продала наделы физическим лицам. Все-все в республике знают об афере, но никто не «парится». Спросите хотя бы бывшего начальника управления стройнадзора в МинЖКХ Маму Базманова – без запинки расскажет, любому следователю или прокурору поможет.
А почему бы не спросить экс-руководителя агентства лесного хозяйства Апудзи Расулова? Он тоже помог бы прокуратуре бескорыстно. Ну если не его – бывшего – может быть, нынешнего спросить, Магомеда Магомедзагидова, в каком состоянии он принял отрасль, сколько земель лесного фонда до него разбазарили, а сколько вообще осталось? И если не осталось, то, может быть, само агентство упразднить на фиг?
Болевая точка
Эта бессистемность, а на деле хорошо систематизированная коррупция, делает самовольное строение единственно возможным способом для малоимущих граждан расселить своих повзрослевших детей, женить и обеспечить сына собственным жильём. А что происходит дальше? К таким горемычным «самовольщикам» население относится с сочувствием, пониманием. Никто, в принципе, не возражает против таких вынужденных пристроек. Не столь великодушны граждане к самостроям хамовитых предпринимателей, что на поте и крови соседей делают свою жизнь более сытной и красочной. Тут они, добропорядочные собственники жилья и территории, к нему прилегающей, активно сопротивляются. Первым делом соседи готовят коллективный иск на соответствующее постановление мэра Махачкалы, который узаконивает незаконное строительство хамовитого выскочки. Мэрия по-своему права, однобоко-прямолинейно-примитивно права, как правило: земля муниципальная (!), значит, я имею право продавать её (?), вот и продаю. А то, что приобретатель земельного участка нарушает санитарные, строительные, противопожарные правила, залезает своими строениями на коммуникации, муниципалитет почему-то в упор не видит, не хочет видеть.
Короче говоря, граждане обжалуют в публичном порядке незаконный, по их мотивированному мнению, нормативный акт главы администрации. А что делает судья? Судья принимает иск и начинает задумываться, как бы не вступить с мэром в конфликтную ситуацию. Гражданский процесс – процесс состязательный, и судья в ходе слушаний обоснованно требует, чтобы стороны (жители против мэрии) доказывали свою правоту, исходя из имеющихся, добытых каждой стороной доказательств. Представитель мэрии, какой-нибудь, скажем, Гаджимуса, с лёгкостью принесёт в суд мэрские «доказательства» – какой Мурта Муртаев (Горстройархнадзор), какой пожарник или архитектор, находящиеся в непосредственном подчинении мэра Махачкалы, даст заключение о незаконности? За период поступления иска в суд, назначения заседания и предварительного слушания представитель мэрии подстёгивает «самовольщика» (напоминаем, что речь идёт только о тех, кому мэрия разрешила незаконное строительство своим постановлением): давай строй быстрее, когда построишь, никто сносить не будет.
К моменту, когда иск уже рассматривается по существу, «самовольщик» застраивает более половины сооружения. Судья обращается к истцам с вопросом, не желают ли они обратиться с иском не к мэрии, а к застройщику – в порядке частного судопроизводства, поскольку застройщик понёс материальные убытки, и теперь это не только частное дело жителей и мэрии: кто-то ведь должен возместить ему убытки, если всё возвращать в исходное положение (реституцию). Жители, ничего не поняв из слов судьи (а действия судьи на то и нацелены), настаивают на отмене мэрского постановления, а судья, на минуту удалившись в совещательную комнату, попросту отказывает в иске. Ни в СНиПы, ни в САНПиНы, ни в официальные толкования отдельных положений Гражданского и Градостроительного кодексов судьи не заглядывают. Не изучают они по собственному желанию и обзоры практики Верховного суда РФ по этим категориям дел.
Хаджимурад Камалов
Заметки на полях
25 лет – 25 лет – 25 лет... Вот и вся жизнь тех, кому повезло не умереть раньше. Так вот, вторые 25 лет в жизни человека самые бессмысленные. Это время распыления накопленных знаний и необретения ничего взамен.
Show must go on. Про наши спецоперации. Они должны быть... Что бы ни менялось, эта мясорубка будет продолжена. Слишком много молодого мяса, приправленного адреналином...
Административные здания республики. В каком они состоянии? Сколько из них, старых, обветшалых, обновлено, отреставрировано? Почему бы на месте Верховного суда не построить 7–8-этажный Дворец правосудия, где помещались бы все службы, имеющие отношение к судебной системе? (Департаменты, квалификационные комиссии и так далее.)
Административным регламентом милиционерам позволено не отдавать честь при обращении к гражданам. А вспомните, как в струнку вытягивались постовые на протяжении всего маршрута следования, к примеру, министра ВД? Вспомнили? Кто кому отдаёт честь – слуга хозяину или маленький слуга слуге-дворецкому?
- 17 просмотров