Любой город, как говорил архитектурный критик и публицист Григорий Ревзин, существует во множестве проекций. Как, впрочем, и любой сложный организм. Город существует как географический объект, как инвестиции (город как деньги), как инженерные системы, как социальный процесс… О каждой этой ипостаси очень интересно говорить и писать. В связи с постоянной сменой мэра города – так вообще. Об этом сейчас пишут очень много, но о самой Махачкале – нет. Памятуя о том, что любой текст о городе – это всегда текст про развитие (в идеале), сегодня мы поговорим о столице – проблемах её расширения и о развитии, которое сопутствует этому.
Как о городе-спутнике столицы принято говорить только о Каспийске. Однако это не совсем так. Применительно к Махачкале как о городах-спутниках нужно говорить и о посёлках Семендер, Шамхал, Хушет, Ленинкент, Красноармейск, Тарки и некоторых других. Все эти спутники, наверное, за исключением Каспийска (хотя и это утверждение спорно), не могут жить без Махачкалы. Как утверждает всё тот же Ревзин, материнский город всегда убьёт город-спутник. В нашем же случае это усугубляется тем, что посёлки не имеют собственного производства и социальной инфраструктуры. Это, по сути, спальные районы Махачкалы, основная часть населения которых либо выезжает на работу (учёбу, за медобслуживанием) в столицу, либо каким-либо иным образом в тесном контакте с Махачкалой. При этом кластерный подход к развитию этих территорий не совсем верен. Экономическая теория (институциональная экономика) выделяет два основных (противоборствующих) мнения о развитии городов: кластерное развитие города (монофункциональные города) и развитие города путём накладывания друг на друга множества функций (многофункциональные города). Махачкалинским спутникам, думается, больше подходит второй вариант. Нельзя, например, развивать только агропромышленный кластер без медицины, науки и, скажем, специалистов по IT-технологиям. Это будет что-то недолговечное. Вытянул Каспийский завод листового стекла посёлок Тюбе? Во-о-от.
Семендер
Ещё один очень важный фактор, который нужно учитывать, – стоимость жилья и отсутствие масштабной застройки в наших посёлках-спутниках. Основная масса вводимого жилья приходится на Махачкалу, Редукторный посёлок и т. н. южное направление – территорию между Махачкалой и Каспийском. Застройщикам просто невыгодно строить в других населённых пунктах. Рынок дешёвого жилья у нас практически не развивается. За одним небольшим исключением – посёлок Семендер.
Пример Семендера очень многое может объяснить. Земельные участки на том месте, где сейчас находится Семендер, были выделены жителям посёлков Тарки, Кяхулай и Альбурикент ещё Постановлением Верховного Совета ДАССР от 1991 года. А 28 октября 1999 года было подписано Постановление Народного собрания Республики Дагестан «Об образовании на территории Кировского района города Махачкалы посёлка Семендер». Однако, несмотря на это, посёлок был и остаётся до сих пор автономным1, своеобразным наростом на теле Махачкалы, который никто не хочет удалять или возиться с ним. Посёлок с населением более чем 20 000 человек (по переписи 2010 года) не работает на своё благо – он тупо выезжает на работу в Махачкалу. В центр. Как бы это ни было удивительно, но социальная неустроенность тут работает в плюс – является подспорьем для массового строительства жилья. Главной «заманухой» Семендера является стоимость квадратного метра жилья, которая существенно меньше, чем за его пределами, например, в центральной Махачкале. Для сравнения: в Семендере цена «квадрата» варьируется в диапазоне 13–17 тысяч рублей, а в Махачкале в среднем стоимостной коридор составляет 18–25 тысяч рублей, в отдельных случаях могут попросить 35 тысяч и выше. Поэтому покупка дома в Семендере – это реальная альтернатива ипотеке или съёмной квартире. Вот вам и доступное жильё в действии.
Ещё один немаловажный момент. В идеале посёлок, который имеет статус городского, в будущем должен превратиться в город. Однако в случае с Семендером всё это вилами по воде писано – будущее не наступает и вряд ли наступит. Семендер – один из самых динамично развивающихся районов Махачкалы в плане строительства и увеличения количества жителей, не имеет никаких признаков городской среды. Есть генплан, но он не исполняется.
Когда шла застройка Семендера, никто не думал о том, что он так быстро срастётся с Махачкалой. Выгоднее было делать деньги на выделении земли, чем на развитии территорий. Сегодня Семендер может быть примером для других посёлков или территорий, ещё не освоенных. Без комплексного плана нас ждёт такой же градостроительный хаос.
Косвенно внимание к посёлкам можно проследить, наблюдая за лентой новостей на сайте администрации города, проанализировав ППР (приоритетные проекты республики) или планы самой администрации. Однако развитие посёлков не выходит за рамки открытия спортзала, детского садика или торгового центра – о комплексном развитии и понимании проблемы речи не идёт.
К примеру, в реестре инвестиционных проектов г. Махачкалы от 20 мая 2015 года, размещённом на сайте администрации г. Махачкалы, из 24 инвестиционных проектов только 1 приходится на Семендер – строительство 4-этажного объекта площадью более 2 000 кв. метров, на 1-м этаже, согласно проекту, будет располагаться дошкольное детское учреждение на 40–60 детей. Стоимость проекта – 13 млн рублей. По одному инвестиционному проекту приходится на Ленинкент, Тюбе и Караман, 2 проекта – на посёлок Кяхулай. То есть план развития этих территорий остаётся нереализованным, и развитие посёлков-спутников даже на бумаге выглядит как-то несерьёзно. Что уже говорить о многофункциональных городах…
Махачкала
Какой план развития города (посёлков) выбирает администрация города? Республика? На сайте администрации города есть раздел «Градостроительство» – там размещён генплан развития Махачкалы. Генплан был выполнен по договору администрации с НПП «Экоград» и является корректировкой ранее выполненного, в 1990 году, институтом «Гипрогор» генплана. В нём говорится о 6 вариантах территориального и композиционного развития города до 2015 года. При этом ни одно из этих направлений не содержит в себе описания развития уже имеющихся территорий – тех же посёлков (за исключением 3-го варианта). Кроме того, каждое из направлений содержит сложно осуществимые пункты об изъятии земель сельхозназначения (Мингосимущество РД подтвердит, насколько это сложная и долгая процедура, а Миннац РД добавит пару строчек о законсервированных и не очень национальных конфликтах на земельной почве).
Первый вариант – основное развитие города на север вдоль побережья Каспийского моря с учётом Северной Махачкалинской зоны отдыха, с занятием сельскохозяйственных земель совхоза Ругуджинского, совхоза Дахадаевского, совхоза им. Жданова.
Второй вариант – основное развитие города в пределах городской черты в северо-западном направлении с занятием ценных поливных сельхозземель ОПХ ДАГНИИСХ и учхоза сельскохозяйственного института, что способствует созданию компактной структуры города и обеспечивает удобную связь с промрайонами и центром.
Третий вариант – развитие города в западном направлении на базе Ленинкента за обходной дорогой Ростов – Баку на сельскохозяйственных землях совхоза им. Ленина (тот случай, когда есть только намерение, но нет описания конкретных действий).
Четвёртый вариант – развитие города в юго-восточном направлении вдоль побережья Каспийского моря без изъятия сельхозземель, на срастание с городом Каспийском.
Пятый вариант – освоение плато горы Тарки-Тау. Предложение генерального плана 1976 года по освоению плато Тарки-Тау уже на стадии согласования было отвергнуто как неприемлемое. Однако, учитывая исключительно сложные проблемы с изысканием территориальных ресурсов в городе, в ТЭО в сравнительном анализе эта площадка – один из вариантов развития города на перспективу.
Шестой вариант – комплексный. То есть развитие города в двух направлениях: юго-восточном (частично по 4-му варианту) до шумовой зоны аэродрома и северо-западном (частично по 2 варианту).
За основу был взят последний, шестой вариант.
В генплане указаны и минусы каждого из вариантов развития, однако мы не стали приводить их, дабы не загружать материал. В принципе, они понятны и так. На дворе 2015 год, и мы можем объективно дать оценку, насколько хорошо был реализован генплан. К тому же у нас есть уникальная возможность понаблюдать, как в условиях административно-кадровой текучки и постоянной смены векторов управления городом будет создаваться новый генплан города.
В бюджете Махачкалы на 2015 год на разработку генерального плана города по статье «Распределение бюджетных ассигнований за счёт местного бюджета г. Махачкалы на инвестиции в объекты капитального строительства в 2015 году» (приложение 14) предусмотрено более 46 млн рублей. Ну что ж, посмотрим, что из этого выйдет.
На наш взгляд, важно понять, что развитие столицы может заключаться не только в расширении города, его территориальном росте, но и в правильном развитии уже существующих территорий. Пробки, аварии, уплотнение города, земельные споры, перезагруженность (и как следствие – изношенность) энергосетей и иных коммуникаций (например, дорог) – результат неправильной организации территории города. Огромную роль в этом играет именно неразвитость пригородов Махачкалы. Частично перезагруженность Махачкалы можно снять за счёт интенсивного развития прилегающих к ней территорий. Это вопрос, конечно, не только планировки и волевых решений, но и в большей степени денежный. Есть ли на всё это деньги у города? Однако ж это уже совсем другая история. Город как деньги – это очень интересная, сложная и объёмная тема, о которой мы поговорим в другой раз. ]§[
___________________________________
1 Чего только стоит довольно известная история о том, что 40 из 70 км электросетей, которые протянуты через посёлок, проложили сами его жители.
- 26 просмотров